新成屋簽約與貸款問題？

Question

最近看上一間透天厝，決定下星期要簽約了。由於是第一次購屋，很多地方不了解，網路上搜尋了很多資料，包含合約書以及應準備事項，不過有很多資料似乎都和預售屋有關。

以下是我幾個疑問：

1. 購買新成屋簽約的流程有沒有什麼不同？有沒有什麼要特別注意的事呢？
2. 和我接洽的是建設公司的經理，這樣是不是就不用付仲介費用了？
3. 他說成屋簽約很單純，不像預售屋要詳細列出各種項目，只要在簽約的時候確認房屋現況就可以了。至於屋子裡是否有其他缺陷，在簽約之後我們詳細列出，他們會負責修繕完畢才交屋。是這樣嗎？
4. 至於費用部份，成交價格是500萬，因為不想再付更多金額，想確定有沒有什麼是買方一定要付的費用呢？有沒有可以要求賣方支付的費用呢？需要特別標註在合約裡嗎？
5. 經理叫我簽約當天要付五十萬元，可是我家人說沒有人簽約付這麼多錢的，我也覺得很疑惑。不過他說這不是預售屋，不是支付幾萬塊的訂金，而是當天就要請代書之類的來完成簽約手續。這樣合理嗎？會不會太快了點？
6. 貸款方面預計貸八成。我的職業是教師，現在還有公教貸款嗎？或是有什麼更優惠的方案呢？
7. 是否要等貸款評估過後才能進行簽約？所以要在簽約前先找銀行囉？

問題有點煩雜，因為現在腦袋裡真的很亂。在此先謝謝熱心回答的朋友們。

這是向建設公司買的新房子沒錯，價錢談妥，但他希望我趕快簽約。

看了一下各位提供的資訊，似乎在代書的部分歧見比較大。不過因為這個社區裡的房子也賣得差不多了，也有人剛搬進去住，如果建設公司本身就有固定合作的代書，應該也是沒有什麼問題的吧？

費用的部分，記得經理有說過契稅等等之類的費用，加起來大約五到十萬左右，不過沒有提過水電瓦斯接管費用，所以這個部分可以要求他們支付吧？

至於貸款方面，經理也說過教師的身份比較可以和銀行談條件，因為收入穩定的關係。那如果已經有配合建商的銀行，有辦法再談利息和額度的部分嗎？

那如果房子裡面有些結構要稍做更改的，比方說裝潢或格局更改的部分，是要等簽約且建商已經修繕缺失之後才動工嗎？

另外，檢查是否會漏水的方法是不是到樓頂放水，過幾天再察看是否有漏水痕跡？不過有朋友說最近新蓋的屋子，似乎漏水是很常見的問題，有點擔心呢！

Answer 1

確定一下, 你這是跟建設公司買的新房子, 價錢已經談妥
1. 跟建設公司買房子都是不會收佣金的, 佣金的部分建設公司會給銷售人員 , 除非你覺得他賣你很便宜，你想謝謝他, 那就包個紅包吧, ( J 干有可能) (問題 2 )
2. 簽約流程是一樣的, 只是合約書比較單純,沒像預售屋那麼複雜，你一樣可以先付訂金, 要求 7 天的合約審閱期, 不一定要馬上簽約喲 , 他要收你50 萬馬上簽約, 是避免夜長夢多, 怕你反悔, 你還要仔細考慮的話, 可以先付訂金就好, 預約單上註明7天考慮期並要先看合約書, 有疑慮沒辦法接受時訂金需原金退還 (問題1 / 5 , 如果房子跟價位有喜歡,也都談好了, 直接簽約也可以 , 但簽約後就沒有考慮空間了)
3. 你想500萬買, 不想付其他金額, 那你在簽約前要講清楚, 並記在在合約書中, 因為一般建設公司都還會加收一些代辦費用, 如 外水電, 瓦斯的接管費用, 代書費, 地政規費, 契稅, 貸款設定及保險費或是管理費之類的, 一定要事先講明白, 但通常你要包含這些費用, 在售價中他們就會加在裡面了, 祇是你不用麻煩去算這些而已, 羊毛還是出在羊身上, 但契稅及管理費的部分一般還是會在排除之列, 反正都可以談, 談了之後要列在合約書上 , 建商要付的只有土地增值稅, 不會要你付, 你要問的應該是可以要 求少付哪些費用給建商, 而不是哪些是建商要付的 ( 問題 3 / 4 )
4 一般建設公司從預售開始就有配合辦理貸款的銀行, 而且貸款額度都已經談好, 所以只是等你簽約,然後備齊資料送銀行作業，(聯合徵信及跑內部流程), 銀行流程沒問題就會通知你對保, 而建設公司也會在你簽約後收齊你資料請代書辦理過戶手續, 過戶及對保完成就會通知你交屋然後撥款, 牽完約后你就是等建商通知你就對了, 想太多困擾自己而已, 那你此時可以做的, 就是仔細去看你的房子有沒有你不滿意的地方, 多看幾次, 在對保沒問題時就可以要求建商開始修繕, 跟經理講, 修繕完成才撥款交屋, 這樣你會比較省時間　(問題 3 / 7 )
5. 目前政府的優惠款大都已經到齊, 目前只有剩下首次購屋, (可以直接跟建商講辦首購優惠), 公教貸款是常態性辦理, 應該還有, 但是年資等級都有限制, 看你還年輕的樣, 這個部分要看你的條件
最重要要確定的是 : 房子有沒有喜歡, 或是符合你的要求,
還有你跟建商經理談的條件都要列在合約書內才有效

2007-12-28 12:02:39 補充：
給樓下的仲介千萬不要用仲介的習慣來回答
1. 建設公司的經理不是仲介人員, 是公司員工,所以不會有委託書這類的仲介文件, 只要確認是公司人員即可
2. 外水電瓦斯接管費在新成屋只要還是建設公司名下都會收取, 你要包含的話也可以, 但費用會加在總價內, 你只須明確談並住名於合約內,沒有騙不騙的問題，只有仲介賣二手屋還要收才是騙
3.如果這是建商的房子, 會要你配合建商的代書, 因為不是只有一戶, 建商不可能交給不是專任的代書, 其他戶被過戶了怎辦, 你堅持代書是無意議的

2007-12-28 12:16:13 補充：
買仲介二手屋才有自己找代書的問題, 這點是建商跟仲介不一樣的地方, 這個你就不用去提了, 提了建設公司也不會接受,你自己找代書也只能配合建設公司的代書辦, 不必多花這筆錢　
4. 訂金/簽約金(付款方式)都是可以談的, 你先給他10萬訂金可以的, 再來你可以簽約多給一些,其它則到完稅再給一次就好, (因為完稅是過戶手續都好了, 只要稅金繳完就過戶完成) 交屋款要不要留,你先下定金後去看房子瑕疵狀況多不多再決定留多少 , 簽合約時跟經理提出來就行

2007-12-29 18:55:23 補充：
代書的部分, 建商確定不會讓你另外找代書處理, 建商不可能將印章跟資料交給不熟的代書, 因為還有其他戶的產權都是用同樣的音章資料的
外水電瓦斯接管費如果經裡沒有提那最好, 你就咬住他沒提這一點, (不在買賣條件內), 請建設公司自行吸收, 這是可談的

2007-12-29 18:55:42 補充：
貸款部分建商談的額度跟利率一般都到最頂點了, 這是類似於批發跟零售的差異的狀況, 額度要增加的可能性最低, 可以用信用貸款的方式來增加額度,但利率一般都跟建商有較優惠的專案配合, 這部分很難再談
裝潢你一定要在建設公司修繕完成交屋後在進行, 因為這是責任歸屬問題, 不然萬一有問題, 建商說是裝潢弄壞的, 你會啞巴吃黃蓮, 所以要釐清責任, 最好等他交屋完成, 或需修繕部分請經裡簽名確認清楚

2007-12-29 19:04:55 補充：
漏水的部分當然能夠在下大雨過後去看是最準的, 放水也是一個方式, 這部分還好, 因為保固至少一年, 你在交屋單上註明防水部份未測試完成, 一年內有滲水現象, 建商須負保固責任
放水主要是看水管有無阻塞, 水可以放久一些,
電的部分每個插座,電源都要開啟試用,
交屋注意保固書, 期限跟合約註明一不一樣
設備部分保固一年(水電五金浴室設備馬桶水塔電鈴對講機廚具設備等等)結構保固 看談幾年

Answer 2

你好：

１．注意屋內是否有漏水　水管阻塞情形
２．跟建設公司買房子是不需要再付服務費用的
３．就像建設公司業務員講的這樣　只要確認房屋沒問題就可以交屋了
４．你跟建設公司確任代書費跟印花稅跟契稅是那一方付費．原則來講是買方．你問看看是否可以由建設公司支付
５．簽約金５０萬是買價的１成　這樣是正常的　買賣簽約１成　用印１成　完稅１成　貸款７成（因人而異）若確定要購買就要約代書來簽約　而你付簽約金就是要簽買賣合約了　不然你支付的幾萬元不簽約稱為斡旋　
６．貸款需要由銀行來鑑價房屋是否有到八成的價值　教師房貸利率會比較低一點
７．你可以先評估貸款後再簽約　不然你先簽約完再跑貸款　若貸款不到八成　就要依現金補足　
有任何貸款問題或需要歡迎詢問

Answer 3

1. 購買新成屋簽約的流程有沒有什麼不同？有沒有什麼要特別注意的事呢？

新成屋先了解房屋的使用執照是否已經核發(房屋權狀)若有的話就跟一般房屋買賣一樣1.簽約 2.備證用印(買方準備購買人身分證印章)3.完稅4.交屋 要注意簽約時是否產權清楚 簽約是否為所有權人若是登記公司名字 要有公司章 還有待書是買方找尋因為不是預售屋了所以買方有權利找尋自己的代書


2. 和我接洽的是建設公司的經理，這樣是不是就不用付仲介費用了？

不用付仲介費用 但是要注意購買房屋的所有權人是誰 是否有授權書 授權經理簽立買賣契約

3. 他說成屋簽約很單純，不像預售屋要詳細列出各種項目，只要在簽約的時候確認房屋現況就可以了。至於屋子裡是否有其他缺陷，在簽約之後我們詳細列出，他們會負責修繕完畢才交屋。是這樣嗎？

一切都要白紙黑字寫在合約書內 在尾款還沒有付清之前必須把列出的缺失改善完畢 並且要寫最後交屋日 如果是因為賣方的原因須要賠償滯納金

4. 至於費用部份，成交價格是500萬，因為不想再付更多金額，想確定有沒有什麼是買方一定要付的費用呢？有沒有可以要求賣方支付的費用呢？需要特別標註在合約裡嗎？

買方需要支付契稅 代書費 如果要你繳納瓦斯管路費用 可以爭取不繳 因為已經是新成屋不是預售屋 瓦斯管路費是預售屋才要繳納 所以不要被騙了
賣方支付土地增值稅

5. 經理叫我簽約當天要付五十萬元，可是我家人說沒有人簽約付這麼多錢的，我也覺得很疑惑。不過他說這不是預售屋，不是支付幾萬塊的訂金，而是當天就要請代書之類的來完成簽約手續。這樣合理嗎？會不會太快了點？

正常簽約付款方式 簽約 1成 備證用印1成 完稅1成 貸款7成 如果自備款沒有那麼多 可以商量但是不能差距大多因為現在貸款比較嚴格 代書是由你指定自己找 時間自己安排

6. 貸款方面預計貸八成。我的職業是教師，現在還有公教貸款嗎？或是有什麼更優惠的方案呢？

每一家銀行優惠不同 公教貸款部分要詢問銀行是否有承做 有些銀行有爭對公教人員特別方案 目前利率約2.68-3.68不等 所以要多比較

7. 是否要等貸款評估過後才能進行簽約？所以要在簽約前先找銀行囉？

是的 以我目前處裡的案子都是先送銀行評估 房子+上本身財力狀況 能夠貸款多少錢 如果可以再進行簽約 不然簽約後貸款沒有到達自己要的成數 算違約 要賠違約金 不要聽信銷售人員說簽完約在送 這都是陷阱


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