買法拍屋注意事項?

Question

買法拍屋應該注意的事項有哪些??




很急，麻煩了解的人請多多回答!!!


送上20點!!!!!!
謝謝~~~~~~~!!!!!!

Answer 1

一、事前的實地勘察工作，須注意事項大致如下..
1.交通狀況 ：交通是否便利，合乎自己的需求。
2.環境品質 ：包含環境衛生、噪音、空氣品質以及附近居民的性質等。
3.生活機能 ：包含學區、郵局、醫院、市場、休閒場所及購物便利等。
4.附近設施 ：是否有鄰近不良場所，如墳墓、垃圾場、高壓電廠等。
5.住戶勘察：即觀察左右鄰居的營業場所，如KTV、安親班等，並評估自 己是否能接受。
6.建築外觀 ：房子的新舊、建築的樣式、外牆、大門有無損壞。
7.社區管理 ：如果是住宅社區，是否有保全管理。
8.公共設施：樓梯間、電梯等公共設施是否管理完善，有無保養。

二.標購法拍屋大致流程..
(1)確實了解法拍屋資訊：法院會於拍賣前十四天公布於法院公告欄內以外，並於報紙及不動產企管顧問公司(EX:輕鬆買法拍屋)都有提供相關情報。
(2)選定物件：在各拍賣物件中選定目標，依個人預算及需求選定區域、地段，以利進一步的實地瞭解。
(3)現場勘察：在確定物件後，可以到標的物附近做實地的瞭解，看物件所在處與住址是否相同，避免有看錯屋之疑慮，做實地調查外，同時也可和同類型的房子做比較，以評定是否值得標購。
(4)投標：法拍屋的拍價訂定大約低於市價二~三成，而依投標規定須繳納投標總底價的兩成保證金，保證金在新台幣壹萬元以內者，得以仟元大鈔放進封存袋內，將袋口密封，在封口處簽名或蓋章，未得標者由法院當庭退還。
(5)開標：投標當日由競標者中出價最高者得標，若無人投標，則於下次投標時按前拍總價再打八折作為拍賣總底價。
(6)得標：若是得標，應在七天內(含例假日)到法院民事執行處繳清拍賣金尾款，並依法院行政流程時間取得「權利移轉証明書」(約14天)。
(7)完稅：到稅捐處辦理契稅及相關稅費。
(8)過戶：持稅單、權利移轉証明書、戶籍謄本到地政機關辦理過戶，即可完成移轉手續。

三.投標當天應注意哪些事項:

(**務必確認事項**)
1.身分證和印章是否帶齊。
2.確認正確的開標時間。
3.觀察投標人數。
4.台、銀支本票
5.確認投標室外的公佈欄上，是否有張貼本次拍賣案件停拍或撤回的公告

四.得標後，辦理房屋所有權移轉大致流程:
開標法官宣布得標後，只是代表具有優先取得不動產的權利，之後還必須經過一些手續和一段時間，才能真正取得不動產的所有權及使用權，從得標後要辦的手續流程如下：　
手續流程－
1.繳款（得標後７天內）－得標後，你必須在７天內依據法官開立的繳款書，將拍得的法拍屋未繳的價款繳清，才算是正式得標，法院也會發文通知債務人、債權人、地政事務所及得標人。
2.取得權利移轉證書（繳款後１4天左右）－將價款繳清後，法院會在１4天左右發給得標人權利移轉證書，這張證明代表你取得該不動產的所有權。
3.申報契稅－不動產的移轉必須向稅捐機關申報契稅，如果超過３０天沒有申報就會受罰。
4.辦理過戶登記（step3 step4共5~7天）－申報契稅後就可以向地政機關辦理過戶登記，將不動產正式登記到你的名下，並取得新的所有權狀。通常申報契稅及辦理過戶的時間在５～７天之間。
5.點交（通常須2～3個月）－辦理過戶之後就可以進行不動產取得，如果是空屋，直接開鎖進去就可以了；但如果有人占用，就必須具狀向法院聲請點交。如果第１次點交無法順利取得不動產，還必須要進行第２次強制點交，視情況通常要費時2～3個月不等。

五.法拍屋得標後，後續需要負擔的相關稅費..
第一項：契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份，繳納對象為買方，從法院得標取得權利移轉證書後，辦理產權移轉登記，拍定人要繳納房屋契稅，計算方式為房屋評定現值當稅基，再乘以6%稅率。
第二項：代書費
行情價為12000~15000(一建物一土地情況下.每加一筆土地或建物加2000元)
第三項:地政規費(公告地價乘於1000分之1)
第四項:書狀費(一張80元)

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Answer 3

購買法拍屋應注意事項
‧拍賣類別‧
首先應注意的是拍賣標的物究竟為土地房屋合併拍賣，或只拍賣土地或只拍賣房屋必須辨認清楚，以免標的物之混淆而影響利用價值。
‧點交與否‧
若是法院負責點交，則法院有義務將其騰空後當場交給承買人，此對購屋者而言當較有保障，如不負責點交，則無論房屋遭佔用或有租賃契約存在，都是相當麻煩的一件事。
‧租賃關係‧
不動產遭查封前已出租給第三者，則租賃關係若屬實存在，依據民法「買賣不破租賃」之原則，購屋者需俟租約期滿方有收回權利，若該租賃關係為不定期契約，則需考量買屋後使用權之問題。
‧增建違建‧
法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物多半為違章建築，若為點交案件也只有使用權 ，亦沒有所有權狀。因此對於違建部分，應注意其計算價金是否合理等相關問題。
‧總價決標‧
建物與土地合併標售在分別標價時，可將土地部分之底價做填高價金，而房屋部分僅以公告底價填寫，若拍賣公告上土地底價低於當年期公告現值，即有冲抵增值稅及墊高拍賣總價金，幫助得標勝算，可謂一舉兩得。
‧優先購買權‧
標購法拍屋前須先查明是否有土地共有人、地上權人、基地所有權人等優先購買權人存在，以免因其提出優先購買權之主張而白忙一場。
‧風水迷信‧
法拍屋常因財務問題而來，在國人普遍重視風水之情況，對購買法拍屋決定自住者，勢必先有一番認知，方不致為風水所擾。
‧年久失修‧
法拍屋通常經過查封、拍賣、拍定、點交等程序， 時間冗長，或內可能因無人居住，或內部陳設裝潢年久失修，標購者於拍賣前應親至現場實地查看，多方暸解是否値得投標。

Answer 4

我弟弟是做台中縣市的法拍屋,我也是他的顧客
前陣子我與他去看屋,我們都會討論到房子的風水,價位及方便性
他將自己當作是想買屋的房客...
自己有喜歡的法拍屋才會推薦給客人...

他在東暉資產公司,約有20年的公司了
據我所知,公司老闆的勢力夠...
在房子交屋時,屋況不會有任何問題...
也不會碰到前屋主
法拍屋我覺得可遇不可求...
可以以低價位買到不錯的房子,很划算

公司代標的保障就是把屋子處理好交給你,不用擔心髒亂
依房子大小,若預算不足,可以找低價位的房子
我這陣子看到最便宜的套房20幾萬就可以標到
公寓大廈100萬到300萬不等就可以標到
透天300萬到500萬不等就可以標到

據我所知,仲介是抽4%+屋主2%=6%
代標公司是3%+讓你買到更便宜的房子+一定拿的到房子

買法拍屋,雖然去標件人人平等,但遇到拿不到屋子反而更麻煩
我自己本身也是有投資,不建議太單純的人自己下單.
若有問題隨時可找法拍屋江先生(Yuca的弟弟)連絡
04-24250078或0910865921
他的回答會更明確喔

傳達一份我所知的訊息給您
希望大家都能實現買屋的夢想

Answer 5

買法拍屋，資金的取得和週轉是一件重要的事，而依規定法拍屋要在拍定後七天內繳清價款，另外選定的物件最好是能夠負擔的。而從拍定完畢到點交之後，這段期間的利息負擔也要計算在內。
另外，在投標之前尚須注意:


租賃權問題:查明標的物是否有租賃，若原不動產的拍賣與第三者有租賃關係存在，執行法院若未排除租賃關 係後，則買受人(得標人)必須繼續租賃至期滿為止。另外要注意原屋主是否在拍賣前，利用假造的租賃契約， 造成拍賣後仍合法佔用的情形。

點交問題:所謂「點交」，就是案件拍定後，法院會安排時間，陪同拍定人將標的物點交清空。

抵押權問題:確定「拍定後抵押權是否塗銷」可避免日後的產權糾紛。

優先購買權:查明標的物是否有第三者具有優先購買權。如:地上權、典權人、承租人或該標的物為農地等，否則一但有上述情形，再加上有優先購屋權人時，即使得標也屬無效。

產權移轉限制:注意標的物是否有產權移轉限制(如國宅)，若想投標之標的物件有條件限制，要先查明轉移的條件是否相符。

Answer 6

法拍最最重要的是，這標的物是否為點交屋?????????
如果是非點交屋建議您考慮清楚，因為若成交後有海蟑螂在裡面的話，你想將房子拿回來可能還要花一大筆喔！
若為點交屋則無此顧慮，則檢查屋況啦周遭環境啦，跟一般屋沒啥兩樣！
貸款部分要注意，若你的現金夠就沒關係，若不夠要先找好銀行做法拍屋借款(利息比一般房貸稍高)，一兩個月後待正式房屋貸款下來再還掉！
過戶部份沒什麼大問題，法院會安排好，可以放心！
再強調，注意是否為點交屋喔！
祝你買到好房子！加油！

Answer 7

購買法拍屋注意事項

買房子 | 賣房子 | 租屋 | 優質房屋仲介公司


購買法拍屋前的注意事項　　法拍屋是人人都能買的，只是由於過去資訊較不公開，造成被少數人壟斷把持的現象，但近年來由於法院作業的公開化，法拍屋已經為一條愈來愈多人嘗試的購屋途徑。但是法拍屋必須遵循一定的購買程序。所以，在進入法拍市場之前，你必須先具備下列四項條件：


一.充裕的資金調度
　　這是購買法拍屋的難處所在，因為標購法拍屋須在得標後7天內繳清所有價款，對一般人來說，要在這麼短的時間內，拿出金額龐大的現金是非常困難的一件事，所以你要有充裕的現金，或是有靈活的資金調度管道，才能考慮法拍屋。


二.熟悉市場行情
　　投標時出的價錢往往是能否得標的關鍵，如何出價出得恰到好處，這是一門大學問；因此先決條件是必須對房地產市場的行情非常了解，可以請當地仲介評估，或事先調查當地環境、房價等協助你判斷估價。


三.了解法拍程序
　　參與法拍投標如果跟著正確的步驟去做，其實並不困難。但是當中任何一個小細節疏忽，都有可能白忙一場，甚至就算得標了也無法取得房子，造成損失慘重。所以投標前一定要充分了解法拍的程序。


四.充分掌握資訊
　　對於整個法拍市場資訊的掌握，乃至於各個環節的法令、程序，到得標後使用權的取得方法，都要能充分掌握，多了解一分，你的勝算就比別人多一分。因此建議最好先查訪一下你要標的法拍案件有再賣的案件作參考。如果成交價比起要拍賣的案子貴，當然就有可能流標。但是若不是貴很多，而且該拍賣案件的屋況、條件等等是好的，就有可能被標走，反之就一定會流標。但若拍賣底價比附近的成交價要低，不管幾拍都會被標走，因此事前的訪價是一個很重要的工作，決定你的投標成本。


法拍屋的最大優點　　就是產權絕對清楚，但卻有使用權不清楚的缺點，也就是點交問題。空屋的房子看似單純，有時會暗藏陷阱，要自行點交，或是按部就班，聲請法院點交，各有利弊及風險，分析如下：


一．自行點交
　　如果研判債務人跑路，確定不會回來，可找１０來人，除了幫忙搬運，還有清點造冊、打包照相做證人的任務。萬一債務人回來要東西，還聲稱有多貴重的留置物，此時１０幾個人連留置物的合照，務必保留照相館沖洗收據，就不怕對方敲竹槓。


二．法院點交
如果判斷債務人有回來可能，就得依法院點交程序，在三、四個月時間內由法院來現場點交，配合法院安排管區警察，現場清點造冊。

法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：
一、得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

二、拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。

三、履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方達成和解。

四、如協調不成，拍定人即可遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。 不論以上那種方法，清點造冊後，法院將留置物點交我們保管；放在現場保管或遷移別處保管都可以，但如法官擔心放在現場會引起債務人回來拿的疑慮，會要求拍定人另準備倉庫存放。

　　然後，通知債務人來領取，通知不到，以對方戶籍聲請公示送達，登報通知；通知後未來領取，就聲請法院拍賣，再將拍賣款提存法院保管，就不管他來不來領了。

Answer 8

要注意以下幾點

一、產權一定要看清楚，謄本跟地籍圖一定要詳細核對(不要人家說幾坪大小就以為是幾坪大小，權狀上面寫的才是正確的，增建部份不會計算在權狀裡面的)

二、簽約跟交屋方式一定要仔細，一些小細節雖然在簽約的過程中大家和和氣氣，可是一旦要交屋了以後，小瑣碎的是卻讓你感到很厭煩，所以在購買前最好給自己做個筆記，把交屋有可能發生的情形先記下來，在簽約前作為一個參考。

三、看屋時要看仔細，任何地方都別放過，不是要你吹毛求疵，而是要你了解房屋的結構、環境考量，才能花的值得。

四、法拍屋的話，要看你急或不急於取得房屋，因為就算是空屋點交，對於沒經驗的你也是會搞的很累，自己的權益....嗯....最好先了解你要的房子的屋況，包括產權問題，點交問題，時間性問題，雖然法院點交給你，但是法院也希望能讓你們達成共識，萬一原屋主很可憐，你又不忍心，一拖一年半載的，你怎麼辦，基本上若是為了便宜而去買法拍屋，你要承受的風險也會必然的增加，除非你找到專業人士幫你處理，但是你又不想花這個錢的話，建議你還是買成屋問題比較好。

權益嗎，你如果是跟房仲業者買的話，房仲業者有據實告知的義務，如果你不清楚，可以去消費者保護委員會查，還有公平交易法所受到的保護。

http://www.ftc.gov.tw/

http://www.cpc.gov.tw/