預售屋銀行撥款與交屋問題----急急急

Question

我買了間預售屋，已對保完成進入驗屋階段，請問

1.房子雖已驗屋，但有些地方仍有缺失，但建商卻要我撥款及繳交交屋款，銀行若撥款，也就是我要開始付利息，若建商遲遲不修復，我不就很沒保障?
2.貸款銀行是使用建商配合之銀行，銀行是否會自動將貸款撥給建商?
3.建商要我撥款，是否房子及土地之所有人已經是我名下，我才撥款?亦或是先撥款，建商才過戶到我名下，但這樣似乎不合理，因為我錢全給建商，貸款還是我付，若建商最後並沒過戶給我，我的血汗錢不就都沒了
4.通常預售屋是先撥款再過戶交屋還是先過戶、撥款、交屋?
5.對保同時，開立與貸款金額同額之商業本票給建商，並交付貸款金額之存質，取款憑條與建商或建商指定人員，買方必須無條件辦理，不得拒絕交付或延期，如有違反中止委託代辦貸款外，請問當初對保時，我有詢問行員，是否撥款要經由我同意，他也說會告知，但根據合約，好像銀行不用告知就可直接撥款，是否銀行可不管我是否已交屋，就將款項撥給建商?
6.萬一產權還不是我名下，我不是要承擔很大風險?


很急，請熱心大大回覆

我問過建商，他說銀行會請建商通知，銀行不會通知我們的。

另外，上網查詢資料，為何土地跟房子都不在買方的名下(都還在當初的賣方名下)，且此筆土地上有貸款，建商憑何可以請銀行撥款?銀行又怎可撥款給建商?

或者是先行撥款後，建商才願意切割過戶給買方

Answer 1

1.既然驗屋有問題，那建商就應該把問題搞定再交屋，問題沒搞定之前他們就想先拿錢，那你就去跟他們表明你的立場，最好是在有別的客戶在的場合，如樣品屋或銷售中心之類的，談不攏就大聲吵千萬別客氣，這招很有效，貸款的事留待下題。
2.根據經驗，第一次買房子又買新房子的人，通常都是建商叫簽約就簽約，叫跟銀行對保就對保，更不會去看自己到底簽了什麼給人家。一般來說，整批房貸都會有一張撥款同意書，內容都是說銀行設定抵押權完畢後就同意逕行撥給賣方，所以簽下去就是同意撥款了，銀行頂多是撥款那天跟你說一聲而已。
3.放心，一定會過戶到你名下才撥款，不然銀行去地政事務所設定抵押權的時候設定義務人沒辦法是你，這也就是為什麼你要簽本票給建商的原因，因為他們房子會先給你。
4.應該是過戶先，因為要好幾天，然後再交屋、撥款。一般交屋後當天或隔天或雙方約好一個日子就會撥款了，記得撥款那天要把本票拿回來撕掉。
5.一般銀行都會怕得罪建商，再者我們沒辦法看到你的買賣合約，裡頭很有可能有些對買方不利的約定，第二題有提到那張撥款同意書，假設建商跟銀行賤一點的話就是撥完跟你說一聲就好了，反正事已至此，我想你看一下合約內容，你在房屋的瑕疵改善前應該可以拒絕交屋，不行的話去找消保官吧。沒交屋前不會有撥款的問題。
6.這題在第三題已解釋，一定會先過給你的。

總之，買新成屋不是每個人都有經驗，也不會想到說我們可以拒絕同意簽署合約裡的某一條，我有個客戶很機車，建商的制式合約他就是要改幾個字，不然就不簽在那邊大吵，害我們對保的在那邊裡外不是人，不知道幫誰好，不過相對的他就比較不會吃虧。貸款也不能說非給哪家辦不可，代辦貸款的那條你大可不要簽，你可以先跟那家銀行簽申請書申辦，但是不要對保，不然就像現在一樣會有被騙去賣的感覺。不管怎樣，先把房子的缺失搞定吧，其實那些業務人員也都很怕事的，不搞定你就吵，基本上他們也想趕快拿到錢，對他們來說搞定房子比搞定人應該簡單多了。

2007-10-23 01:11:26 補充：
針對補充問題：
1.銀行請建商通知撥款，這個太扯了，表示銀行被建商吃得死死的，我想他們一定對那張撥款同意書十分有把握，隨時有霸王硬上弓的打算。沒辦法，簽都簽了，不用想說要告銀行什麼的，你不會贏的，唯一的路就是叫建商把房屋缺失搞定，不然就不交屋，放心，這點我們還有消保官可以靠。
2.現在去查謄本當然還不在買方名下，我提過了要等你們交屋都OK，代書去把房子過戶到你名下，銀行再去地政事務所設定抵押權，最後才會撥款。這方面的問題你完全不用擔心，沒過戶給你銀行沒辦法設定，沒辦法設定就不可能撥款，銀行也要擔心他們的債權有沒有確保阿，不用去煩惱這些了，這個不會有問題的。

2007-10-23 01:11:43 補充：
3.土地有貸款是很正常的，不然他們哪來的錢蓋房子，到時候你的貸款撥下來之後，會由你的銀行去代償建商辦土融的那家銀行貸款(也有可能是同一家銀行的不同單位)，等代償完畢後，原本的土融自然會幫你作部份塗銷，到時候你的土地持分上就只有你的貸款，而沒有建商或地主的了。
總之，你目前的問題只有一個，就是怎麼樣使建商交的房子讓你滿意，其他的都不要想。別想說什麼告不告銀行的啦，費日曠時，簽了撥款同意書又不見得告得贏，對銀行不爽的話去他們總行客訴一下就好了，自然會有人被派來讓你罵。

Answer 2

＊ ***** http://***** ＊

[電子遊戲]
拉霸、水果盤、7PK、5PK

[運彩遊戲]
棒球、籃球、足球、網球、冰球、各種體育經典賽事

[真人遊戲]
百家樂、21點、骰寶、輪盤、牌九、三公、輪盤、翻攤、牛牛、二八杠

[對戰遊戲]
台灣麻將、德州撲克、骰盅吹牛、四支刀、鬥地主、十三支、二八槓、暗棋、接龍

[彩球遊戲]
香港六合、台灣樂透、今彩539、樂合彩、大陸時時彩、基諾彩、北京賽車、賽狗、賽馬、指數

[優惠活動]
1. 新舊會員儲值就送500點
2. 真人百家樂彩金等你拿
***** http://*****
歡迎免費體驗試玩!!

線上影片直播、正妹圖、討論區免費註冊 ~

Answer 3

525全民配屋網_提供專業的房屋貸款、房屋買賣、購屋免頭款(或低自備款)、投資不動產、銀行貸款等購屋服務，幫助台北市、新北市頭期款不足的購屋民眾也能順利買屋! 搜尋：525全民配屋網。
525全民配屋網專家

Answer 4

專辦：

房屋貸款、民間二胎代償、代墊、土地貸款、民間二胎借款、

汽車貸款、中古車貸款、房屋轉增貸、轉貸降息、信用貸款

歡迎你的加入:LineID: hot777

銀行貸款資訊 - 免費諮詢評估 - ( 0986 )-( 377 )-( 776 )

YES貸款理財，提供您提供你最新理債及房屋貸款資訊建議，讓你生活免煩惱。

- -歡迎同業配合- -- -歡迎同業配合- -

銀行貸款資訊 - 免費諮詢評估 - ( 0986 )-( 377 )-( 776 )

若有打擾之處，敬請見諒

Answer 5

你好：
１．建議你等建商修繕好再撥款　否則建商拿了款後就會遲遲不修繕　這樣對你的權利會有損失
２．即使是建商配合的銀行都要經過買方的同意才可以進行撥款建商沒有權利可讓銀行撥款
３．在銀行撥款前建物跟土地就已經在你名下了　這點你放心
４．不管是中古屋還是新屋或是預售屋　要撥款前都會先過戶到你名下再進行撥款　撥款前銀行會看所有權人是否為合約書上的買方　再進行撥款
５．銀行撥款一定需要買方同意才可進行撥款　若今天銀行未經過借款人同意撥款　這樣可以告銀行的　而建商也沒有權利可以代替你告知銀行可撥款
６．你可以請建商給你看所有權狀就知道是否已在你名下了

Answer 6

親愛的朋友...

在你買預售時便有這樣的風險...

因為.......合約書裡便有一張你要簽名蓋章讓建方辦理貸款事宜

所以你是無法去阻止建商與銀行之間的貸款事宜.

房屋有瑕疵...你有尾款啊...亦可要求建方修繕完成再交付

另....若無尾款怎麼辦...

記住拍照...寄存證信函至建設公司...做個憑證

有些建商會怕惹事...馬上為你完成修繕....