新成屋的陽台外推

Question

小弟我前一陣子看了不少房屋推案，但有些推案好像都隱含著陽台外推的風險，例如..五股的香草部落格，去看房子裝潢屋的主臥房地板上就有著紅色膠帶貼著，寫著此為陽台區，但是這明明是房間阿，怪了，而且我問銷售人員，他們的回答更妙:{他說建照都下來了，使用執照也OK拉，這不會怎樣的啦}。
請問板上的高手們，像這樣的情形算是陽台外推嗎?這樣的施工有無違法?消費者買了這樣的房屋會有怎樣的風險??
請幫幫無殼蝸牛的我ㄚ>>>>>>

Answer 1

圖片參考：http://tw.yimg.com/i/tw/blog/rte/smiley_22.gif
......這算是台灣房地產業界的"趨勢"歐....

1.銷售圖上陽台部份畫"虛線"，規劃成為房間的一部份。
2.註明需在領得使用執照後，二次施工。
3.申請使用執照前，先以臨時鋁門窗或假隔間隔出陽臺部份或機械室部份(假隔間使管人員也是睜一隻眼閉一隻眼，助紂為虐)，待使用執照審核通過後，再拆除施作陽台鋁窗。

而上述的作法，依建築法規...
一、陽台外推鐵定是違建。
二、領得使用執照後，陽台外推二次施工，鐵定是違法。
三、若整棟大樓遭檢舉，依法是必須拆除違建，回復原使用的。
四、住戶遭受拆除，鐵定是受害者。


相關法規條文
台北市違章建築處理要點
http://www.law.taipei.gov.tw/taipei/lawsystem/lawshowall.jsp?LawID=P06M3008-20060731&RealID=13-15-3001

第十點
領有使用執照之建築物，二樓以上陽台加窗或一樓陽台加設鐵捲門、落地門窗，且原有外牆未拆除者，免予查報。

但建造執照所載發照日期為九十五年一月一日以後者，其建築物之陽台上加裝窗戶、鐵捲門、落地門窗視為樓地板之增加行為，未經檢討建蔽率、容積率及相關法規並領得建造執照者，一律查報拆除。


結論...
1.雖然法規條文載明很清楚，新違建必須查報拆除，但建商委託建築師在設計時，即已考量陽台外推如何避免被查報(外觀設計)、使照勘驗也打點好相關人員，基本上領得使用執照並無問題(亦即建商已完成領得使用執照的責任)。
2.陽台外推在寸土寸金的都市空間，確實是爭取室內坪數的"妙方"。
3.確實也如銷售人員所述，很少被查報。
4.但風險確實存在，只要檢舉人員提出違規事實、與原使用執照圖說不符之處，再加上媒體報導，大型違建很容易被納入即時拆除範圍。
5.建商領得使用執照、交屋後，二次施工鐵定是發包給下游廠商，且需另外簽訂合約，這是為什麼??就是要避免違建查報後的責任歸屬。且這家廠商很可能僅是人頭戶，事情爆發後可能公司已結束營業。
6.因此購買違法產品，的確要三思。

Answer 2

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Answer 4

如2位大大所言!這種2次施工算是欺騙消費者的行為!!都是得到使用執照後做的但是卻都不肯對消費者說這樣是屬於違建!!台北市捉的更兇!!我曾經幫屋主施工過對屋主也做過說明!!(如果堅持外推若遭舉發不保證不會拆除)後來果真被舉發(其實是舉發的附近另外違建卻不幸好像是建管處的人尋查順勢看到一並處理!!雖喔!!)屋主後來好像請建築師申請變更!!多花20-30萬的樣子!!

Answer 5

我還是會建議你不要買陽台外推的案子
先撇開會不會被檢舉的問題不談
陽台都是屬於2工的部份
風險很大~~台北縣當然法令沒有台北市嚴格
但建商利用陽台偷容積率也是司空見慣的事
不過~~以我的經驗來說....這樣的建商一般風評都不太好
像基泰,潤泰..等比較好的公司幾乎很少這麼做
還有,他們都會偷陽台的部份...那麼一定也會有1個以上的露台
不信你可以仔細看一下圖就知道了