20點！請問我家「舊公寓」容易被建商選來「都市更新改建」嗎？

Question

一、我家舊公寓的狀況：

１、地點：台北市文山區羅斯福路五段東側，距「萬隆捷運站出口」只有「幾十公尺」而已。

２、土地使用區分我查過是屬「商二特」用地，但在我們房子的後面（東側巷內）是則是屬「住四」用地。

３、房子「正臨大馬路上」，羅斯福路五段的路很寬，應該有三十多到四十公尺左右。

４、房子權狀約２５坪，土地權狀約７坪。

二、我想請教各位大大的是：

１、會被建商看中作為都市更新「改（重）建案」的機會約有多大呢？

２、如果將來談合建的話，大概會分到幾坪的房子呢？又該怎麼和建商談會比較好呢？

３、有沒有「捷運出口的獎勵容積率」呢？還是有其他可行的獎勵容積率？如果有的話，我們家在改建後會最大可以分到多大的房子呢？

４、現在我們家是「二樓臨大馬路的店面」，若改建以後分的房子可以爭取分到「一樓臨大馬路的店面」嗎？還是只能分原樓層區域？或是其他樓層區域呢？

５、最後想請教我家（羅斯福路五段、萬隆捷運站出口旁、二樓臨大馬路店面、近公館師大分部、商二特用地）目前的行情一坪大約是多少呢？

以上真的非常感謝大大們的賜教喔！

Answer 1

1.如果光只有你家被重建的機會是0
2.因為光是只有二樓不可能重建，所以一坪都分不到
3.一樣是0
4.通常原地合建地主都是在原位，所以用正常的邏輯來判斷，如果一樓那麼好，一樓的地主不會讓你跟他分，建商分回去的一樓也不會分給你，於是分到一樓的機會還是0
5.你是問樓上還是樓下？如果是二樓以上40開始。但是等你合建談好之後應該不只了。
-----(以下是認真回答)------
1.你那個位置沿著羅斯福路都是住三之一，商二特要去辦都市計畫變更而且只是土地使用組別比照商二並非使用強度，所以真正的法定容積率是300%。如果要用捷運的獎勵必須是捷運聯合開發用地，但是萬隆站的已經開發完了不會有新的所以沒有可能。至於做都市更新也許有機會，經驗值大概能夠爭取20%可以燒香有保庇，停獎的話太靠近捷運站就不用想了。所以最多給你20%。300%*1.2=360%
2.都市更新案是要評估的，如果條件上不允許那就是機率0，萬隆站附近的更新地區已經是在三福街那裡，這裡很明顯是要用申請自行劃定的方式來檢討，沒有實際位置跟範圍是空談。另外是條件允許而財務上、開發上不允許。從基礎條件來看，假設房價45萬，建商可以接受的條件應該落在6/4~55/45之間，看你怎麼跟建商拗。
3.至於換到一樓，可能性幾乎是0，至於為什麼你自己想想就知道了，大家都要的東西你的順位在後沒有先排到的道理。

Answer 2

1. 機會的大與小　要看你這塊基地是否有賺頭　可以就容積率　基地大小　來做一個檢討

2.合建的話　一般住宅區目前開的行情大概是55分上下調整　依容積　獎勵　房價　建築成本來調整 以不出任何錢的來跟建商對分　 正常的情況下　可以比照現在住的面積　

3.捷運出口的容積獎勵　目前是沒有的

4.爭取倒是可以　不過一樓的價值會比二樓來的高　不是貼錢就是換面積小 　有選戶的方法

5.一坪3x萬

Answer 3

要看你所處區域戶數多寡？基地面積大小？
住戶意向是否贊成？
不然只是你個人一頭熱而已！

Answer 4

１、會被建商看中作為都市更新「改（重）建案」的機會約有多大呢？

A.建商判斷的並不是都更'是獲利'如果能完整的整合出來'一般來說
只要條件符合一般合建方案'建商都會樂意接受'至少我的建商是如此'

２、如果將來談合建的話，大概會分到幾坪的房子呢？又該怎麼和建商談會比較好呢？

A.一般我們談都是比例分'以垂直分法或水平分法'5/5或4/6我建議你可以先請建商試算'然後你在評估要如何選擇也可以'現在建商
都是很公開化的啦'

３、有沒有「捷運出口的獎勵容積率」呢？還是有其他可行的獎勵容積率？如果有的話，我們家在改建後會最大可以分到多大的房子呢？

A.建商一般會運用各式的獎勵容積'來增加它能出售的部份'還是如上題'請建商給你一份報告吧'

４、現在我們家是「二樓臨大馬路的店面」，若改建以後分的房子可以爭取分到「一樓臨大馬路的店面」嗎？還是只能分原樓層區域？或是其他樓層區域呢？

A.如果你想要一樓的話'並不是不行'但因為價格不同'所以可能必須談到減少比例來交換'但如果你能整合到全部地主'再拿來當你跟建商之間的籌碼'當然會更有利喔'(不要說我有告訴你這件事喔)

５、最後想請教我家（羅斯福路五段、萬隆捷運站出口旁、二樓臨大馬路店面、近公館師大分部、商二特用地）目前的行情一坪大約是多少呢？

A.現在北市建地難求'許多地主都坐地起價'導致市場一片混亂'我最建議的方式是'直接找建商(有口碑的)提出報告'告訴你合理的行情'及他意願的價格'一次找3家比價'並組成一個重建委員會'由單一窗口集中處理'不但可以保住合理價格'也可以選擇對自己最有利的方式'

**我本身是中信房屋的專員'一般我的土地客戶也是會開立一份整合重建委任書給公司'由公司代為操作評估'雖然會出現佣金上的費用'但交易的安全及法規上的準則還是必須要專業的人員才會更有保障'

**順道一提'現在來說能整合到100坪上下'建商就會有意願了喔'當然坪數越大'能跟建商爭取的就越多'希望有機會為你服務嘍!

中信房屋明湖加盟店 主任 林蒨 0955319157

Answer 5

1.若為五段211巷以北，機會50%以上；倘五段211巷以南，機會50%以下。
1-1，合建的案例能否成功，主要在於地主整合與意願高低，即使地點很好，地主整合度低，意見紛歧，建方不一定願意進來。所以貴社區(大樓)的所有地主的重建意願比基地條件來的重要。

2.要先知道可以蓋多少，才能確定你分多少。要知道可以蓋多少，基地範圍可能請您要先明確提供。否則不準。

3.可能的獎勵只有都市更新獎勵，獎勵多少視個案，無標準。其他停獎、開放空間獎勵暫不提。

4.沒有理由分一樓店面。換其他樓層可以談。

5.約35~40萬，僅供參考'。