社區與建商合作改進,應注意的問題

Question

本社區最近與建商有合作計劃,也開過幾次會議
可能在住戶部份,有些人一輩子可能難得遇到一次經驗,所以有很多不懂的地方,想請教了解此事的專家
基本上不論地價.建材
原則就是跟建商5-5分(建商提出之條件)想簡單的請教,何謂5-5分,到什麼程度
如樓層配置.車位等...該談的部份
之前合約有可能是建商要給住戶談判空間,感覺在數字有很多玄機,如果住戶處處堅5-5分(想的到的部份)
建商會不會沒利潤....我的意思是指住戶要給建商一點便宜,還是在堅持5-5分狀況下,建商還是有利潤的(因為在商言商,建商一定會說沒利潤而討價還價)住戶該堅持到什麼程度
地點為台北縣,目前新大廈每坪約23萬
之後又延伸什麼獎勵辦法,跟政府買地,但建商居然要住戶在5-5狀況下,自己的部份要以一下子十多萬一回又二十多萬跟建商購買,住戶當然不同意,住戶認為獎勵部份是給社區住戶,並不是給建商,所以買地部份由住戶負擔,一樣5-5分,住戶的堅持是如此嗎,如果是,那不就建商要坑我們

Answer 1

.要先了解公司的背景.有哪些建案.目前的跟之前的.目前有的話可以去看看他的施工品質.跟外觀...配色.......因為每葛建商都會說他蓋的很好看...但蓋出來真的有口難言......最重要的小心一案建商
2.合約的陷阱很多.一般都是制式合約大部分都只是稍改內容.但內容都是對建商比較有利的...一般要注意的就是非配比列多少...以哪種方式去分...比較不好的就騙你以容積坪去分...那就吃虧大了.....一般是以總銷售坪數去分(不含地下式車位).再來如何分配樓層......一樓跟4樓跟頂樓就差很多了...價錢不一樣...盡量爭取對你有利的....還有你們是多數地主要合建嘛.那就要寫清楚範圍到哪..有些都只寫最小的開發地.也是不對的...要寫清楚要蓋哪些地號.....從簽約後多久建照下來....多久開工..多久完工...要寫清楚.......很多建商會綁住土地........再來就是材質.內外的材料用哪個品牌...也要寫清楚
3.如果都不懂就請對合建契約比較懂的律師..或代書幫你看..簽約也要有律師見證喔...還是銀行信託..現在一般合建都會有....在不放心就去法院公證.....總歸一句你簽的不是幾10萬...有可能幾百萬或幾千萬...一定要小心所有條件口說無憑的..一定要寫清楚...

Answer 2

1.如果一坪23萬，那麼10萬左右的造價跟利潤算好了，原則上來算應該是55/45分比較合理，建商不會沒利潤，不用那麼好心
2.獎勵的部份要看情形，如果是建商自己花錢的容積移轉那當然是要額外買，但是如果是其它的容積獎勵則應該比照原來的分配比例為合理
3.在分配的時候要去折算面積，這點在計算上很重要，原則上是(法定容積率+獎勵容積率)X1.6倍左右為銷售坪(產權坪)，再以這個基數來做比例分配，另外還要付加車位。