尚有租約之土地,遇到該地區重劃時,該如何保障出租人之權益?

Question

有一筆土地(非耕地)租約尚未期滿,但是一兩年內該地區卻有重劃的計畫,請問若遇此種狀況:
1.出租人與承租人在法律上是否有哪些該負單的義務與責任?
2.若因遭遇重劃而無法繼續租約的使用權利時,出租人是否須對承租人做出賠償?
3.若土地尚未租出而想出租,卻已得知未來一兩年內將重劃,租約該如何訂立才能確保出租人的權益?

PS:請勿copy整篇重劃法規或土地相關法規,那個網路上都找得到,謝謝

Answer 1

1.如果租約並無特別約定，其處理依平均地權條例第63-1條辦理。
平均地權條例第63-1：
前條以外之出租土地，因重劃而不能達到原租賃之目的者，承租人得終止租約，並得向出租人請求相當一年租金之補償。其因重劃而增減其利用價值者，出租人或承租人得向對方請求變更租約及增減相當之租金。
注意：上述『相當一年租金之補償』係在因重劃而不能達到原租賃之目的情形下，由承租人提出，如承租人未提出，則出租人可不予補償。

2.如目前想出租土地，可於租約中訂明：租約有效期間，如因辦理市地重，區段徵收，或政府徵收時，雙方均同意無條件終止租約，不得要求另一方任何補償。（如合約已定，應可與承租人協商修訂合約）

3.另合約應註明地上物之所有權屬及其補償費事由誰領，因重劃時拆遷補償費是發放給地上物所有權人，而非地主。一般地上物如由承租人興建時，合約會約定租約到期或因故解約時地上物應清除乾淨或歸出租人所有，所以應於合約中確認，免生爭議。

4.定合約時，最好找法院民間公證人或親至法院辦理公證，日後產生爭議糾紛時，可保障自己權益。