法拍屋不點交一問

Question

借問，
如果拍到不點交的房屋，
在產權移轉、過戶後，
確認房屋無人居住，
如果為空屋，可否強行搬入？
如果不空屋，又要如何處理？

Answer 1

不點交的空屋是可以在取得產權移轉證書就可自行找鎖匠開門進駐即OK, 把保全設備做好就順利接手了. 若不點交又有人還住屋內, 則運氣好對方甘心搬離交出, 不然就得花費金錢.時間和對方協商好才會搬離交屋出來給你, 金錢多寡很難預料有時對方還有租約未到期也不能馬上要求房客搬離, 所以不點交法拍屋有很大風險,

Answer 2

Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 3

法拍屋有不少的陷阱 就算標場的老投資客一不小心都會住進套房 或是花了幾年的時間 才取得房屋 所以投標之前必須做好功課 有不清楚 或有疑慮的房屋 就不要貿然進場 下面列舉一些比較常見的案例 提供大家作為參考
1 增值稅 當你取得的土地價錢比公告現值低 標到以後要再轉賣時 馬上有增值稅的產生 一般代標業者不知道或是不敢告訴客戶 所以當你以為買到便宜 其實加上稅金 並不划算 所以必須事先規劃利用節稅來節省成本

2 查封不完整 常見有頂樓加蓋 或是地下室 或是增建範圍 未在查封拍賣範圍 自然法院也不點交 那麼縱使拍到房子 但有部分點交不完整 造成無法使用 所以拍賣前務必事先做好調查 事前溝通 避免不必要的困擾

3凶宅 危樓 辛辛苦苦一輩子就想買一個屬於自己的家 自然不想買到不能住的房子 但是法拍屋法院不負瑕疵擔保責任 所以事前調查清楚 避免事後後悔 如輻射屋 海砂屋 危樓(黃標 紅標) 凶宅等 必須一一查清

4佔用狀況不明 有些法拍屋縱然法院公告點交 但是屋主早已搬離 交由兄弟佔住 就算法院來點交 您也住的不安心 甚至不敢搬進去 只有轉賣 還有例如獨居老人 殘障人士 這些都必須由社會局安排住所 自然點交會比較慢 所以佔用人是誰 非常重要 如有屋主有精神方面疾病 還是放棄算了

5不點交 常見代標業者為了賺取說服客戶投標不點交的房屋 結果後續不是花了大筆的搬家費 或是訴訟兩三年 甚至訴訟失敗 屢屢不鮮 幾百萬甚至幾千萬投入 為了法拍屋耗盡精力 得不償失 法院點交是法拍屋的最後一道防線 除非您是個中老手 否則還是不要碰不點交的房子

6標價誤寫 法拍屋投標以總價為準 常常看到欲投標299萬寫成399萬 得標後欲哭無淚 所以價位寫好後請另一位代為檢查無誤後始投入標櫃

7兄弟圍標 士林法院 金拍屋都發生過投標現場來了五十幾位兄弟圍標 金拍屋甚至請來大安分局來蒐證 最後得標者在刑事組的保護下才敢離開投標室當然這個案子點交就非常麻煩 所以碰到這種案子 還是問清楚避免麻煩

8基地不完整 例如同行曾經標過透天房屋有一半座落在道路用地上 結果得標後才發現 所以只要是一樓或是透天厝一定要調閱地籍圖及套繪圖了解是否完整及是否被佔用

9土地持分不足 例如基地上有四戶但是持分只有八分之一 明顯少了八分之一的持分 得標後還要跟土地所有權人承租土地所以標價不能跟正常案子比必須加上以後購地成本

10廢標 最為常見是未帶身分證 或是本票未背書 待續

如果為空屋，可否強行搬入？

1.不點交的空屋是可以在取得產權移轉證書就可自行找鎖匠開門進駐即OK

如果不空屋，又要如何處理？

1.運氣好對方甘心搬離交出----
2.訴訟兩三年 甚至訴訟失敗 屢屢不鮮 幾百萬甚至幾千萬投入 為了法拍屋耗盡精力 得不償失----------
3.法拍前可先和屋主達成搬家協議和約------(看他要多少$$$$)------如果不搬訴訟時---時間加快----訴訟勝利------

Answer 4

實務上，空屋一般需斷水斷電約6個月以上，始得有利於拍定人。而依強制執行法未經點交程序，拍定人皆須承受法律上責任，即使債務人與你訂定協議書，約定無效，未具任何法律效力喔！
但上述空屋認定後始搬進去，並尋求人證以及將衣櫥、抽屜等全部打開並拍照存證〈含人證一併拍入相片內〉，惟日後舉證之用。
正確方法：向民事庭訴請所有權返還確認判決後，再向民事執行處申請點交程序，完成點交。但須一段期間喔！
請勿 任意聽從代標公司之意見，因大部分皆非法律專業人士！

常惠代書事務所 蔡先生
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