房地產法拍底價如何定？

Question

1、請問房地產法拍底價如何定？
2、ㄧ拍、二拍、三拍底價如何定？
3、如果三拍未成交銀行如何處理？

Answer 1

Ａｎｓ１：法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。
所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。 估價完成後，法官會再徵詢債權人及債務人的意見，除非提出的意見與估價數字有極大出入，而且法官認為估價結果確實有相當問題，否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。
其實目前法拍市場，資訊暢通，投標者眾，市場自動會平衡底價的高低；緃使估價與市價有落差，如偶而出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿，第一拍就高價出標；相反訂得太高，也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。
Ａｎｓ2：第一次拍賣底價公告後，屆時無人投標，再打八折公告第二次拍賣，又流標，再打八折公告第三次拍賣。
法侓規定每次減價最多２０％，大多數法院也是八折降價，只有基隆法院曾有一段時間是打九折，現在也恢復八折了。
Ａｎｓ3：第三次拍賣仍無人投標，債權銀行可以進行另一種拍賣，以第三次拍賣的底價公告應買三個月；如有人應買，不必加價，但要以第一位送應買狀的投標人優先，稱「定價錢，比時間」。
在三個月應買期，債權銀行隨時可聲請再打八折請法院排第四次拍賣，稱特別拍賣，也是最後一次拍賣。
第三次拍賣或第四次拍賣流標，銀行也可以債權人名義承買，或者撤回執行，甚至再重新估價，從第一次拍賣開始。
請點參考：

圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/法院拍賣流程.gif



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房地產法拍底價如何定？
1.由法院委託”不動產估價師”評估標的價格，依此價值詢問債權人及債務人是否有異議，若有異議則微幅調整，若無異議則依此評估價格作為第一拍底價。
2.依第一拍底價公開拍賣，若無人投標(流標)，經過一段公告時間約20~30天，依第一拍底價打八折作為第二拍底價，公開拍賣，若流標，再依第二拍底價打八折作為第三拍底價，若再流標，則依第三拍底價”公告應買”三個月，一般公民在這三個月內即可依第三拍底價購買標的，只是先要準備現金(銀行即期支票)喔。
3.若三過月內亦無人應買，再依第三拍底價打八折作為特別拍底價，若再流標，則案件拍賣流程結束，法院會將案件退回給申請拍賣的債權人。債權人若要再追討債權，則再向法院送件申請查封拍賣，法院再依上述程序進行一遍。