合建?委建?都市更新?

Question

你好~~
我覺得我家的情況特殊,所以還請各位前輩多多指教..
我家擁有整棟房子的所有權及土地的50分之10,且擁有地上權(其餘50分之40為父親其他兄弟姐妹5人所有,因為父親輩爭奪財產的關係已不相往來,地上權爺爺給了我父親,細節不多談,不是什麼光榮的事....)
PS..房子屬商三,道路寬度約16M,土地約29坪,公告地價約10萬,公告現值約23萬
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問1.因為現在房子太老了因此想要跟附近的鄰居一起蓋,聽我父親說有合建,委建,都市更新,請問採用何種方式蓋最好呢??

問2.委建的意思是請建商蓋,再給予成本的費用?現今有這樣的方式嗎?假設一坪10萬,混凝土造,其容積率是怎樣算呢?我們可分得的是29坪*630%(商3)*130%(陽台公設)=237.51坪建坪及須繳成本為2375.1萬?

問3.合建大概採多少比例在分配阿!?因為我們不是地主,但擁有地上權,這有關係嗎?可不管地主而自行重蓋嗎?聽我父親說一年只要付18萬地租,且永遠生效這有可能嗎!?(之前爺爺設定給我父親的)

問4.都市更新的基本條件是什麼阿?有土地大小的限制嗎?例如300坪以上才可都市更新;我所認知需土地及房屋所有的所有權人10分之8同意是正確的嗎?

問5.因面臨道路有3戶,我家為其中一戶,若建商認為受託委建太麻煩,可以不跟我們建嘛?會影響整體容積率嗎?我是想知道我家所處的地位是否處於被動狀態?
3Q

只有地上權當房屋沒了就沒用了阿!!那不就不能合建了嗎!!..
地上權跟建物所有權狀一樣嗎?因為我確定手邊有建物所有權狀耶...
請多指教!!!3Q

謝謝墊腳石提醒,
你說的是不是因為我們不是地主,所以地上物一旦拆除,就什麼權利都沒了,有房屋所有權和地上權都沒用呢!!??
懇請各位多多賜教!!!!!感激不盡.....

不好意思!!因為你的建言!!我又去查了地上權的說法,好像地上權不因建築物的消失而消滅,這是怎麼回事呢??http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1306031904921
還有因為建商合建無法獲利,因此我們才有委建的想法,土地的取得應該沒那麼容易吧,那請問有什麼方法可行呢??
這麼囉哩巴縮!!請不要見怪.....

恩恩~~再次感謝你這樣替我解答喔~~^^
建物所有權狀謝謝你的提醒我知道了...感覺是
我查了一下,在我爺爺過世前將地上權給了我爸爸,其存續期間是不定期限(因為我爺爺氣不過我爸其他兄弟亂搞......題外話),這樣有分別嗎??
另問地上權會因我爺爺過世而失去效力嗎?

感謝墊腳石及華西街 都更顧問 的回答,不過兩邊的回答感覺答案不太一致...不過3Q...

Answer 1

1.謄本上如已設定地上權而未定期限，那就是屬於永久地上權，不管有沒有房子都一樣，這與一般因興建房屋所產生的準地上權是不一樣的。從估價的角度而言永久地上權可以佔到整宗土地的價值的70~80%，比原有土地所有權人的價值更高。

2.如果願意自己出錢，那就是委建，如果不要出錢那就是合建或是都市更新，以現在的情況來說，用委建會比較好，因為不牽涉土地所有權的移動，地上權人自行重建房屋爭議比較少。如果是一般合建你要取得全部土地所有權人的同意，將來土地還要過一部份給建商，這樣相對困難。

3.29坪是沒辦法做都市更新的，別想了，除非鄰地加起來有300坪以上(1000平方公尺)才有機會，只是有機會而已

4.一般的情況下，建商只要整合OK，建築使用上沒有問題，可以不需要與你合建，反而要擔心的是29坪將來能否自己蓋

Answer 2

如果你們只有地上權，一般人聽到要重建時是很擔心的。但你們似乎是很高興的，就像要被賣掉了，還在幫人算錢一樣，還討論著怎麼賣比較有料。

只有地上權，一旦地上物消失，你們的權利也就完成沒有了。 不用替人算可以分幾坪了。合建的分配是以規劃完成後的「戶數」及價格。依你的權力去分配的。不是用計算機算一算就出來的。

你自己都說房子太老了，現在根本不值錢，建商要的及真正有價值的是那一塊土地。你們如果把地上權變成土地權利才是現在最重要的。且要白紙黑字。

不然日後只要房子一拆除，來個不認帳，你什麼都沒有了，打官司也沒有用，因為你的地上權確實消失了。

2007-02-09 23:08:13 補充：
你再研讀一下它的「地上權不因建築物的消失而消滅」是怎麼回事。反過來我問你，那「你的地上權還有幾年的使用期」呢？你能告訴我正確的年數嗎？你根本沒有人家的買賣及約定前提。
再來你有「建物所有權狀」一旦房子拆了，那一紙什麼用？

2007-02-09 23:12:40 補充：
你應堅持不重建，提高身價，再伺機提出土地所有權持分交換，變成白紙黑字，對你才最有保障。不然一旦房子拆了，如果對方守約，那就沒事。如果對方來個不認帳，依你的狀況；你什麼也沒有了。不用談什麼方案有利了! 那都是別人家的事。

2007-02-10 10:05:33 補充：
921 後為什麼有人房子倒了？要申請補助再蓋新房或貸款也不行。就是因為地上權消失了，什麼權力也沒有了，只得到其它地方租屋或再買屋了。很破舊的房子為什麼有人就是花大錢補強，為的就是不讓他消失。

2007-02-10 10:13:29 補充：
你不想說過去的事，其實也不用說，也不用管，房子現在是你們名字。一旦房子沒了，在這土地上你們就什麼權利也沒有了。沒有做好準備。你拆吧，再替人家算算怎麼有利吧，做一個好心的路人？