法拍屋的實際付出的款項

Question

法拍屋須於得標後七天之內繳清尾款
但想請問,
1.總共會有幾類款項:如壓標金,尾款,代標費,請原屋主遷離的費用
約略為多少,可否請用實質的數字呢,是否還有其他的費用
2.何謂拍後增值,若有拍後增值又指何意,是否我的拍定價還要加拍後增值呢
3.有沒有可能我拍得要的透天屋,其地可能只為部份持有呢,若是,是否有影嚮我的權利呢
謝謝不勝感激

Answer 1

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Answer 2

1.總共會有幾類款項:如壓標金,尾款,代標費,請原屋主遷離的費用
約略為多少,可否請用實質的數字呢,是否還有其他的費用
Ａｎｓ：投標法拍屋有下列七大成本
１．標價：投標的價錢。
２．搬遷費：除非是真正的空屋，否則都要預估搬遷費。
３．利息：從投標後到資金回收結案，銷售期長則五、六個月，短則一、二個月，龐大的資金利息成本，怎可遺漏！
４．仲介費：得標後房屋銷售是法拍後段重要工作，找一家合適的仲介公司 把房子賣掉，才能獲利了結；目前市面各大型仲介公司林立，賣方服務費為成交總價４％，一般投資客，仲介公司可以接受到２～３％服務費。
如果標購法拍屋是自己要住，則無仲介銷售成本，但委託代標公司，代標費約３％左右。
５．稅費： 從法院拍定後到出售結案，政府課徵的稅金項目非常多，佔整個投標成 本時多時少，務必詳細評估，以免失之東隅。
總歸重要稅金有下列五 大項：
第一項：契稅
第二項：財產交易所得稅
第三項：房屋稅
第四項：地價稅
第五項：土增稅
６．整理費：
７．其它費用：
Ａ．水，電，瓦斯費：前手積欠的水電費仍要由得標人清償，如欠太多，電費可重新聲請新表，費用３３００元，但如斷電達兩年以上，要透過有甲級電匠水電行聲請，費用多３０００元左右；水費欠費超出１５００元，重新聲請水表比較划算。
Ｂ．大樓管理費：很多大樓管理會多會從得標人處追討前欠管理費，但依法律関係，得標人是不需負擔手積欠，要跟管委會據理力爭。
C．代書費：過戶或設定貸款及規費。
D．工程受益費：前欠費用要由得標人支付才能完成過戶，有這種費用的案例不多，左鄰右多訪查。
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2.何謂拍後增值,若有拍後增值又指何意,是否我的拍定價還要加拍後增值呢
Ａｎｓ：拍後增值為拍定後再轉手的土地增值稅，土增稅為不動產買賣中土地部份，賣方土地如有增值，即應繳納土地增值稅；在拍賣時，如土地標價低於公告現值，再轉手即有土增稅成本產　生；依一般稅率計算，第一倍增值，稅率２０％，第二倍增值，稅率３０％，第二倍以上增值，稅率４０％，如能符合「自用住宅優惠稅率」，則其稅率為１０％。
所以有經驗的投資客，對於房屋底價300萬，土地底價200萬，總底價500萬的房子，要標550萬，加價50萬時，一定會全部都加在土地上，無非就是要墊高土地取得成本，減少爾後出售的增值稅，這是寫標單最基本，又很重要的法拍常識。
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3.有沒有可能我拍得要的透天屋,其地可能只為部份持有呢,若是,是否有影嚮我的權利呢
Ａｎｓ：在拍賣公告裡，若土地持分非全部，除非是假性持分，否則即代表產權不完整，這種案件避免購買。
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