好地段之合建問題

Question

我有一房屋是位在台北市金門街,土地持份22坪,建物面積40坪,3樓的3樓,建商目前洽談合建,比例是地主5建商5各半,與前面地主合建,土地合起來約有200坪,合建成功後,後面會變成空地,前面會是10樓的電梯大廈,門牌號碼為汀州路,地段極佳,走路30秒可到師大路,走路3分鐘可到台電大樓捷運站4號出口,---建商說合建後我只能分到37坪加一停車位,會不會太離譜了,這裡是台北市公館商圈,新成屋的價錢1樓店面1坪90萬,其他約50萬,所以,請問各位估算師,合理的分配比率約多少,建商說每坪建築成本約12萬,有沒有怪怪的,謝謝各位的回答,謝謝

大約是汀州路216號附近

Answer 1

您好！
我本身是建設公司開發部專員
您可以先詢問該建商37坪加一車位是如何計算出來的。而37坪是權狀坪還是使用坪，如果是權狀坪也得知道公設比是多少。

您土地所在地應是中正區河堤段一小段或三小段，皆是住三容積，容積率是225％；也就是您的土地一坪可以蓋到2.25坪（不包含獎勵等），如包含獎勵，最少一坪可以蓋到5坪，也就是您的土地22坪最多可以蓋110坪的建築，當然這需要土地面積夠跟路寬有10米以上才有的；不過臨汀州路路寬是夠的，如果您要自己蓋，礙於面寬、深度跟獎勵的關係，是蓋不了那麼多。

我覺得此地段，跟建商談５５分對地主來講，您算吃虧。（ＸＤ　我是建設公司開發ㄟ，怎麼幫地主說話勒？乾脆找我好了！！）您可以提出４６分，房子要兩間室內坪各３０坪，汽車停車位要兩位，機車位是一定要的。（以這條件去要求，建商會不同意，但是您得凹下去，凹到最後建商會說您無法分配這麼多坪，如果分這麼多，需要補幾坪的錢才有，就是要您凹到這地步，才會知道您能分多少坪回來。）還有得跟建商談搬遷補償費，這部份不知建方有沒有跟您談過。

關於建築成本估12萬，以台北市蓋房子來評估，算是高檔貨了，只怕建商在打高射炮，到時候房子分回來，左看右看卻不是12萬的，還會漏水....那就ＯＯＸＸ了。這部份合約要簽的很清楚。其實：12萬可以要求裝潢了，每坪要求2萬應該很爽才對((@@"酸~~))



建商成本概算：
土地全部合建無需成本。
開挖地下室2層地上10層，總使用面積約在1000坪。
建築成本以12萬/坪計算約1.2億元。
管銷費約總成本的12%1440萬。共1億6仟4佰4拾萬。
如果建商跟地主皆為55分，建商可以分到500坪；
500 Ｘ 行情50萬 ＝ 2億5仟萬。
※不包含搬遷補償費。

投報率：
250,000,000 － 164,400,000 ＝ 85,600,000
投報率約52%

ＸＤ　真好賺，請您找我們公司吧！
不過....讓您跟大家知道那麼多了，建設公司要哭了。。。。
P.S業界先進們，別打我啊＝＝＂（（快來酸～～））

2007-01-30 15:40:29 補充：
關於我說的４６分，是地主６　建商４，我寫反了＠＠；（汗）

2007-02-05 12:05:05 補充：
感謝華西街都更顧問的懷疑。
恩~~
專業的部份，抱歉呢～～我只是概估。
至於好不好說話，你覺得勒？要是好說話，建商不都倒光光了，對吧？
我只是把內情說出來而已。
地主們加油啊！多凹一點　呵呵！

Answer 2

1.您這裡雖然是汀州路，但是距離所講的公館商圈也差得太遠了，說是師大商圈可能還比較合理。30秒可到師大路，可是並非是師大路的精華。所以用一樓90萬樓上50萬的價格來說您可能是太樂觀了。
2.當然，以保守一點的角度來看，如新成屋的平均價格在40萬左右時，建商的成本為12萬，以建商處理合建過程3年需要的毛利約60%，回推得分配比例在50%以下(40/1.6=12/A, A=48%)屬合理。這與容積獎勵無關，而是與地區的房價有關。容積獎勵可能會影響的則是總坪數的部份，在目前台北市除了使用都市更新之外就是使用停獎，不過一來都更獎勵要花費許多時間來換取，也不如想像的多，沒有特別老舊或是一定面積等地區其實額度有限，另外停車獎勵政策目前也還有變數，一來此地已經鄰近捷運站，停車獎勵的審核勢必較為嚴格。不過這是供您在與建商溝通時必要要求得知的資訊。
3.當然也許對於未來房價想像之間的差距，可能就是您與建商對於分配比例上存在差異的地方。這點值得好好的溝通

Answer 3

照您敘述
37坪市價約50萬的計價標準對您來說並無意義(除非建商願意附買回)
每坪12萬是建商的成本跟您並無絕對關係
他要花每坪20萬也跟您無關
您的土地在哪編使用分區才是重點
方便可傳真給我或打電話給我告訴我地段地號或門牌幫您算壹下
0916145359
FAX[phone]蔣R

Answer 4

我們每建坪建造成本也是抓12-14萬左右
其他要以你們所佔比例及新建築物的價值..等加加減減來決定
不知你們是否決定好建商
有機會可以比較看看..
[e-mail]

Answer 5

37坪是指室內坪數還是銷售坪?如果是室內坪就比較划的來

你那邊應該算不上公館商圈吧 如果是面向羅斯福路這邊
價值會比較高一點 再加上 你的使用分區 應該是住三 容積率只有225% 55分的話 還算合理範圍內 成本十二萬是包含了那些東西？

2007-01-31 10:49:26 補充：
不曉得那個建設公司開發部專員
你所謂的加獎勵會到五坪是怎麼回事 是包含停獎 都更嗎？

不是要懷疑你的專業 只是這年頭沒看到有人說的這麼有把握 可以在沒看到資料前就說一坪可以做到五坪

如果有怪招也教一下啊 那一間建設公司的土開這麼好講話
嘖嘖

Answer 6

您好：
　　建議您多找幾家建商看看
　　我本身在銀行服務
　　認識一些建商
　　必要時可以幫您介紹...