請教和建商合建辦理都市更新, 地主該注意哪些事項?

Question

請教和建商合建辦理都市更新, 地主該注意哪些事項?麻煩有經驗的達人告之!!

另外原屋為(住三)四層樓共8棟的公寓(基地面積328.515坪)要改為12樓, 按照目前容積率225%,來計算這樣每層樓面積不就變小了?
這樣會不會瘦了地主, 肥了建商?

建商開的條件是原住戶權狀坪數面積加25%另加一車位, 是否合理?

Answer 1

其實因該不會比原來的小,因為都市更新有獎勵,還會有其他的公設和停車獎勵等等,這些都是建商可以賣的坪數,但是分給原地主是一樣照當時權狀下去分配在加25%比如說原先權狀30坪在加20%是
37.5坪可是以目前公設都30%起跳你們只有權狀登記便多可是室內空間反而變少了,所以建議談判的方式以比例來區分,比如說蓋起來的總坪數原地主要和建商各50%這樣的方式去談,如你有需要我可以請我們公司的建築師去幫你們計算,他也可以幫你介紹其他建商,多多比較比較不會吃虧.需要的話寄信或者傳訊給我

2007-01-24 12:06:49 補充：
大概注意事項就是,是否有信託專戶,都市更新後的實際獎勵啪數,建商是否願意處理你麼住戶這段期間的居住問題等等,假如條件都談好的話.

Answer 2

Alan 真的很謝謝你的建議, 有機會我一定會跟你學習

Answer 3

原來四層樓的公寓，權狀坪數跟實際室內空間大約是1.1:1，因為好歹你那一層的樓梯是算你的公設。假設新房子的公設是33%，則與室內空間的比例是1.33:1，依據建商的條件來算室內面積的大小就是(1/1.33)*1.25=94%，原來的室內空間則是1/1.1=91%，外加車位，你覺得就使用上而這樣是否合理？

至於是否瘦了地主肥了建商則不應從使用的角度來看，以現在的基地條件來說，328.515坪的建地大小，容積225%，都市更新的容積獎勵初估為20%，總銷面積約有1419.1848。假設建商拿走45%作為成本，剩下的780.56坪分給4層樓8棟，一戶24坪多，可能這樣的算法對於地主而言就不划算。

當然，條件不足的情況下，建商拿走45%是否合理這個還可以討論。