法院查封後,屋內的裝潢(包含廚具)之所有權是屬前屋主還是後屋

Question

近日我標到一個法拍屋,錢也照規定繳交至法院,但前屋主一直打電話來說,他還有一些廚具未搬走,但在法院未點交前,產權未明,他有權搬走東西嗎?
法院查封後,屋內的裝潢(包含廚具)之所有權是屬前屋主還是後屋主?

Answer 1

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人，取得動產所有權。
法院在拍賣前，請估價公司估價時，會將附著於房屋的裝潢一齊估價，所以得標人買到房屋，即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍，拍賣後，仍屬原屋主所有。但因估價時，幾乎都不能進入屋內詳細評估，所以衍生很多認定問題。
法令的規定有時會有漏洞，部份裝潢介於固著物與非固著物之間，認定上會有些模糊；譬如大型中央空調、鐵窗、廚具等，每位法官的看法不完全一樣。
有經驗的投資客，主要希望提早和諧交屋，遇到模糊邊界的附著物，比較不會在乎，甚至在投標價款中預算一筆搬遷費，換取債務人不要拆東拆西。
由於財務發生困難，又碰上房價下跌，請仲介賣，也賣不到欠銀行房貸的錢，很多法拍屋原屋主不得已才走上拍賣這條路；如何與對方溝通協商，讓對方了解固著的裝潢是連著房子一起拍賣的，如未經過得標人同意，擅自破壞或拆除，犯上損壞的刑事官司，是很不值得的，這是點交協調的功力。
我們常舉下列實際發生的案例，讓有意破壞的債務人能懸崖勒馬，避免做出損人不利己的事：
一年前，台中法院有一位被拍賣的原屋主，也是不甘心漂亮的裝潢被賤賣，在法院來點交前，將裝潢全部拆掉，並把馬桶、水管灌水泥塞住後，逃之夭夭；最後被通緝了半年才抓到，但仍然不承認是他自己破壞的，檢查官只得送調查局測謊，在科學的機器前，終於俯首認罪，判了兩年徒刑。
其實房子內部有不錯的裝潢或設備，雖然固著物是含在拍賣範圍內，但「上道」的投標人會多貼補些搬遷費，來補償原屋主的損失，讓交屋圓滿和諧解決，那才是上上之策。


參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

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如有打擾在這跟您說聲抱歉。

Answer 4

基本上來說在查封之前就要把全部東西搬走
如果不搬的話~就是屬於債權人的
而過戶點交完之後就是屬於你的了
你可以不要給他搬~因為房子是你的
房內的東西都當然也是你的
所以~他是想在您這拿點好處吧~~可能是這個樣子
不然就是想要拿回東西~~
當然~要經過您的同意,
您應該不會想要二手的廚具吧
和前屋主談談看~~他到底是想要做什麼

Answer 5

我建議你先了解法規和你所拍的法拍屋公告事項, 就能夠知道怎麼做了. 法規內容 節錄如下:

我家樓下二樓就是被法拍掉, 而原屋主也是以'不拿50萬付裝潢費 就把廁所水管等弄阻塞' 要得標者支付理應的裝潢費, 得標者為了息事寧人所以只好乖乖就範,以平安取得法拍屋.

以前何麗玲也曾經支付100萬請法拍屋的原屋主搬離, 那是有錢人的做法, 如果碰到沒錢, 只能以法及情來處理, 只是時間及心情往往會受影響.

祝你好運哦!!!

法拍屋得標人，在得標七天繳清尾款，依強制執行法，法院約在１０天左右核發不動產權利移轉證書，證書的取得，是法拍屋產權的分界點；原屋主房子被貼了封條，只是代表不能再進一步處分，如過戶或設定借款，所有權仍為原屋主的，而非銀行債權人或是屬於法院；承租的房客租金仍然要繳交原屋主，直至執有移轉證書的新屋主出現，才可將租金交得標人。
得標人以移轉證書辦理產權登記，約１５天取得新權狀，在核發前，所有權仍是法拍屋得標人。書記官在得標人拿到移轉證書才可聲請點交。法拍屋產權最清楚；尤其自由出價，便宜市價兩成至五成，但讓人擔心的並非產權問題，而是使用權不清楚，亦即點不點交的困擾；不點交的法拍屋，法院没有交屋責任，不是專業投資客不敢亂碰；而有點交法拍屋，雖然有法院交屋的保障，但長達三、四個司法點交程序，對没經驗的投標生手，是相當煩索的。
由於民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。碰到有租約不點交的法拍屋，不管租約真假，既然公告不點交，法院當然不負責交屋；得標人就得自行與對方協商，或者打官司訴訟解決，對一般投標民眾是很棘手的事情，這就是法拍屋令人詬病，所謂產權問題。
從民國８６年強制執行大修以來，有租約的房子在第一次拍賣無人投標時，債權銀行會以民法第８６６條，租約影響抵押權，請求法院排除租約，使不點交變成點交。現在要在第二次拍賣起的法拍屋，遇上不點交情況，還真是鳳毛麟角，非常稀少了。
而要特別注意，不是產權清楚問題，而是產權不完整的陷阱；跟不點交一樣，不完整法拍屋也很少見，但如投標人不察，迷迷糊糊買到產權不完整法拍屋，不是血本無歸，就是被套牢。
持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交，其它共有人有優先承買權；這種案件幾乎無人投標，因為除了不點交的困擾外，緃使您得標，共有人也會行使優先權，您還是做白工，所以價錢會掉得厲害，最後都是其它共有人買走。但，外行看熱鬧，內行看門道，有些假性持分法拍屋卻是產權完整的房子，競標者少，低價投標，反而非常值得購買。
何為假性持分呢？
1. 公寓、大樓的土地一定為大家共有，各人所擁有的土地產權都不是持分全部，只要房子的持分是全部，它的產權其實是完整的；拍賣公告絶對不會標示拍賣持分，拍定後不點交。
2. 透天的房子理論上，土地的持分當然是全部，但有下列三種情形也是假性持分：
(1)房子所坐落的土地與隔壁土地未分割，譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋，房屋各自登記自己名字，土地則各登記持分１／２，這種房子您買到，再與隔壁協議土地分割，就可恢復持分全部了。
(2)有些透天社區，社區內的道路屬於全體住戶共有，所以每一戶透天房子，都擁有持分不完整的道路土地。
(3)臨馬路邊的透天房子，有些門前馬路為公共設施道路保留地，所有權為多戶左鄰右舍共有，大家除了有一塊產權完整的土地外，也另有一塊持分不全的道路土地。
以上三種假性持分拍賣時，每一位承辦法官做法不一致，有些堅持土地法第３４－１條法令規定，公告拍賣持分，拍定後不點交，共有人有優先承買權；而有擔當的法官，知道這些假性持分並非產權不完整，而是如同公寓大樓的土地持分，所以不會以持分不完整的方式拍賣。
包含公寓大樓的假性持分，其實還要深入了解房屋與土地坪數的比例関係，分析房屋建蔽率與容積率是否在正常範圍；這需要有関這一方面的專業常識，才能確認是没問題的持分，否則最後還是面臨銀行貸款的問題；通常金融機關不會貸款給持分不全的土地，除非它是真正假性持分。
不論土地持分是否不全，只要房屋的部份持分不全，那絶對是產權有問題的法拍屋，少碰為妙。

相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D006000134-1

Answer 6

對方的意思>>

是要你貼她一些錢..


法院未點交前,使用權還是原屋主>>

他有權搬走非固定物>固定物不能破壞(刑事毀損罪)..

建議..你應該跟她好好協商(不要 傷和氣)比較有利..