我想標購一間已經進入應買程序的法拍屋，請問會不會有問題？

Question

1.該房屋的建物產權只有2分之1，所以第三拍時代標業者告訴我如果去標的話，另2分之1產權持有人擁有優先購買權，現在已進入應買程序，請問如果直接去申請要買的話可以排除對方的優先購買權嗎？

2.如果可以排除對方的優先購買權，該房屋目前由對方自住中，可否強制請對方遷出或強制與對方簽訂租賃契約(附條件-以避免對方積欠租金，申明若積欠租金則無條件以新臺幣○○萬元將該建物○○○建號2分之1及定著地○○○地號○○持分面積之所有權讓售予○○○-人名)，並將契約公證？

Answer 1

名稱：土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)

第 34-1 條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D006000134-1

Ａｎｓ１：在法拍市場，拍賣持分不完整的法拍屋，因共有人優先權問題，產權不完整，加上拍定後不點交，實務上幾乎無人會來投標；縱使您得標，不管是在應買程序應買，或等特別拍賣進場投標，法院都會通知共有人，是否要行使優先承購權。

Ａｎｓ２：假使您買到１／２產權，對方又放棄行使優先承購權，因雙方各有１／２產權，所以法院拍賣公告一定註明「拍賣後不點交」，您也無權向對方收取租金，最多對方不能拒絶您們進住使用，所以必需透過協商，解決各自１／２產權問題。

法拍屋案件堆積如山，除非本件１／２產權房子對您有特別作用，否則建議另找更漂亮、值得投資的案子吧！

請點閱參考：


圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/產權不完整.gif



參考網址：www.104woo.com.tw

Answer 2

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Answer 3

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Answer 4

您好:
如題所問~~那如果另2/1不賣或獅子大開口對你會比較好嗎?
麻煩一堆~不要買真的比較好~



或許你個人也可以評估參考看看~

利用購屋投資整合做理財(債)規劃
購屋～免出頭期自備款～非法拍～兇宅
想想一方面可以降低利息又可強迫自己存錢~投資~理財（債）
除了可以擁有自己的不動產~還有多餘資金可以靈活運用
假設:
個人80萬負債以7年期利率10.5計算=13489x84期=1133076元
信貸繳了5-7年結束~到頭來好像什麼都沒有一場空~也沒有投資報酬效益~
此時建議你考慮善加利用房貸調度資金，
因為有擔保銀行風險較低故成功申貸的機率高。
靈活運用你的房貸把信貸無擔保變不動產！
房屋投資理財(債)皆宜
把握選擇適當的房貸商品，才是省錢之道。
此時你不妨以信貸.房貸.利差的角度，來衡量何種貸款利率最適於自己。
如果你本身對銀行


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都隨時歡迎你～知識交流與指教～

Answer 5

1..如果直接去申請要買的話>

不可以排除對方的優先購買權.

2..不可強制請對方遷出.或強制與對方簽訂租賃契約>

(對方有>2分之1產權>2分之1使用權).