買預售屋建造進度延遲,但建商要求辦理貸款,如何拒絕??

Question

如題, 購買預售屋,目前外牆尚未貼外牆磚, 而內部泥做也未完成, 若建商即將送驗使用執造而要求辦理貸款,該如何拒絕??
因內政部定型化契約第十八條貸款約定..."買方應於賣方通知辦理貸款日起二十日內辦妥對保手續，並由承貸金融機關同意將約定貸款金額撥付賣方"...,該如何拒絕??
是否先寄存証信函給建商表示建商目前進度落後導致買方喪失後續建造進度之信心,所以要求建商必需完成所有主建物和附屬建物工程才可以同意銀行"撥款",這會違約嗎??( 有沒有好一點的作法?? (先同意撥款後續再要求建商退回撥款到交屋間的銀貸利息顯然對沒有信用的建商是一件不可能達成的事). * ps :定型化契約規定: 買賣契約如訂有交屋保留款者，於產權登記完竣並由金融機關設定抵押權後，除有輻射鋼筋、未經處理之海砂或其他縱經修繕仍無法達到應有使用功能之重大瑕疵外，買方不得通知金融機關終止撥付前條貸款予賣方。
另外,我該如何依定型化契約內文先保留5%之交屋款(直到交屋完成).*ps:頭款全收了,剩下貸款和契稅外水外電等, 該如何壓下這5%當籌碼??
幫幫忙呀, 感恩啦~^^~

如果起造人為建商,辦理貸款有甚麼風險??
如果建商寄了存證信函給我,如何提出「同時履行抗辯」（民法第264條）主張暫緩辦理貸款??
感恩呀~^^~

Answer 1

相關事實不明確，尤其未見到你與建商間所簽訂的所有文件，無法提供具體回覆。由於房屋買賣涉及金額龐大，建議找律師商談，如經濟有困難，可至這裡尋求協助：http://www.laf.org.tw。

而內政部定型化契約範本的內容，並不當然可以作為對建商的請求依據，尤其該定型化契約範本的目的是要規範建商至少應提供如範本內的契約義務予買主，但並不因此可以得出買主就必須負有該契約範本所定的責任。詳細的雙方權利義務關係，仍應就具體簽訂文件而定。

另外，送驗使用執照並不當然得出買主應向銀行貸款之責任；不過送驗使用執照通常是接近完工，但依實務經驗，送驗到領得使用執照，通常順利的話也要兩三個月（指沒有工程缺失需改進的情形）。況且，連使用執照都還沒取得，自然沒有登記可能，沒有登記則不能辦理抵押，建商要你如何去辦理對保？是有疑問，需從雙方簽訂文件內容及與建商合作的銀行間的合作模式加以判斷。

至於5％保留款，通常是指「買賣契約總價」的5％，也就是說一千萬的房屋，頭期款可能50-100萬甚至更多，而保留款就是50萬；至於該如何運用這5％保留款，就必須看你與建商間是如何約定，無法一概而論。

另根據你所述內容，提供一些建議如下：
1.有關建商通知對保貸款的事，除非建商以存證信函通知你，要不然可以先裝死一陣子；利用裝死的這段期間，趕緊向銀行詢問預售屋的貸款流程及詳情，如有必要，把你從當初開始接觸買這預售屋（包括廣告）開始的一切相關文件都備妥，找律師尋求協助----小心避免找到建商的法律顧問或合作律師即可。

2.如果建商確實已經遲延完工，則建議先寫「口氣婉轉」的存證信函，將「已經遲延完工」的事實通知建商，並請求儘速履行完工責任，之後若再收到建商催告你要辦貸款，則你可提出「同時履行抗辯」（民法第264條）主張暫緩辦理貸款。不過法律上你是否能夠主張該抗辯，則必須依當初與建商之間的關係而定。

另外，先確認一下建築執照的起造人名義是誰，如果是建商的名字，那建議要謹慎、不要輕易的辦理貸款。其他具體的讓步條件或可協商空間等，可能還是將相關資料備妥、向律師諮詢比較妥當。

以上，供參考

2007-01-04 15:30:26 補充：
若起造人為建商，則很可能會被認定建物的所有權是建商。到時候你辦貸款而建商拿了錢，你得到的只是一筆負債~~~連半成屋的房子能否取得，都甚有疑問。
如果建商已經對你發存證信函，那就不能「裝死」，必須也要用存證信函的方式回覆。至於內容你可以請教律師，或自己寫，意思就是說，在他達到某某某情況下，依民法第㈶4條規定，行使同時履行抗辯權，暫時不為辦理貸款等。
以上，再供參考

2007-01-04 15:32:07 補充：
之前補充：「依民法第㈶4條規定」有誤，更正為：「依民法第264條規定」

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