本人在台中經營商店,房子原本的屋主跑路了...
後來店面遭到法拍,法拍後得標人來找我們打新的合約
Q1:新的合約內容要求調漲房租...漲幅高達百分之30,這樣合理嗎?
我是不是有權拒絕跟他訂定新的合約?
Q2:合約的租期還有4年,如果不跟他簽訂新合約,照舊的合約每月匯
原本的金額給他,那他有辦法終止我們的合約,或用其他買賣的方
式趕走我們嗎??
Q3:他在拜會過我們後,還烙下一句話,說如果我們不跟他遷新約,反
正他還是可以有辦法請我們搬走,真的有這樣的法律漏洞嗎?我
們該如何自保?
2006-12-23 11:09:00 · 3 個解答 · 發問者 ? 5 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
據屋主表示如果在前屋主停止繳銀行房貸後才將房子租給我們
前屋主可能為了房子不被拍出去
租金會有可能便宜出租
這樣法律為了保護新的屋主權益
則在此情形下可以破租約
這是真有此事嗎??
2006-12-28 10:46:35 · update #1
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
緃使租約被排除，法院點交程序第一步發文通知您們，限１５天內自動搬遷；大部份承租人都不會搬，法院再依得標人聲請，安排時間由書記官來現場協調交屋，稱為「履勘」；協調不成，再定期強制交屋，法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們，讓您們事前知曉，而整個流程長達四個月以上。
查看拍賣公告，是否為點交，如租約尚未被排除，拍賣公告會註明「不點交」，則得標人無權要求您們交屋；萬一已被排除，表示您們的租賃契約是無效的，您們得與新屋主協商，協商不成就得交屋了。
以下的回答，設定的前提為拍賣公告註明不點交：
Q1:新的合約內容要求調漲房租...漲幅高達百分之30,這樣合理嗎?
我是不是有權拒絕跟他訂定新的合約?
Ａｎｓ１：您可主張依原有租約承租，拒絕跟他訂定新的合約。
Q2:合約的租期還有4年,如果不跟他簽訂新合約,照舊的合約每月匯原本的金額給他,那他有辦法終止我們的合約,或用其他買賣的方式趕走我們嗎??
Ａｎｓ２：只要您按期繼續支付房租，您受到民法第４２４５條保障，對方沒其它方法終止您的租約。
Q3:他在拜會過我們後,還烙下一句話,說如果我們不跟他遷新約,反
正他還是可以有辦法請我們搬走,真的有這樣的法律漏洞嗎?
Ａｎｓ３：除非對方走非法律途徑，或是從您的租約找到破綻，證明您的租約是假造的，否則沒辦法請您搬家。
如果您無法調閱到拍賣公告，您可補充註明「門牌地址」，我幫您查公告內容。
請點閱參考：
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣後原屋主幾天會搬走.jpg
參考網站：www.104woo.com.tw
2006-12-29 15:19:48 補充：
除了查封後才簽約是無效，或在第一次拍賣無人投標後被法院排除租賃權，原租約也是無效外，沒有什麼情形能破除您的租約．
有無點交，請以法院拍賣公告為準。
2006-12-23 13:21:12 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可到這個部落格逛唷！ http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2007-01-18 06:27:01 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
很多法拍屋的屋主在房子被拍賣之前
都會把房子便宜出租
甚至貼封條後才出租房子
如果查封前出租
法院會公告不點交
而在查封後才出租
租約是無效的
法院仍然會點交給新屋主
2007-01-01 11:35:26 · answer #3 · answered by Candy 2 · 0⤊ 0⤋