急～租到法拍屋已被拍走了該怎麼辦

Question

是在查封後才簽約的
最近才知道房子被法拍已被拍走
簽約一年租金已經全付給房東了
現在房東人跑了完全找不到人

請問簽的契約還有效嗎？
房子被點交是不是一定要搬走？
能要回押金跟租金嗎？

那應該怎麼跟新屋主談才能讓自己的損失降到最小？
像這樣的事要報警嗎？
還是先找辦理的代書

Answer 1

民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。


法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。



民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。


其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。


緃使租約被排除，法院點交程序第一步發文通知您們，限１５天內自動搬遷；大部份承租人都不會搬，法院再依得標人聲請，安排時間由書記官來現場協調交屋，稱為「履勘」；協調不成，再定期強制交屋，法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們，讓您們事前知曉，而整個流程長達四個月以上。


被拍賣掉後，您們即可拒付租金，舊屋主是無權向您們收房租，但他跑路找不到人，您們的押金怕是追不回來了；幸好四個月點交時間，得標的新屋主也不會跟您們收租金，也算抵押金的損失；對方也許會預算一筆搬遷費貼補您們，換取您們早日交屋，就看您們是否同意。


查看拍賣公告，是否為點交，如租約尚未被排除，拍賣公告會註明「不點交」，則得標人無權要求您們交屋；萬一已被排除，表示您們的租賃契約是無效的，您們得與新屋主協商，爭取您們的權益（時間或搬遷費），早日找房子，準備搬家了。


請點閱參考：



圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣後原屋主幾天會搬走.jpg



參考綱址：www.104woo.com.tw


2006-12-22 14:20:37 補充：
新屋主應該會主動找您們談，或者法院來履勘時，也會幫您們雙方協調；如能比法院點交流程提早交屋，提早的時間要求對方補貼房租是很合理的．

Answer 2

Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可到這個部落格逛唷！ http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 3

依民法第四百二十五條「買賣不破租賃」更精確的說，民法第四百二十五條的規定意涵應為「所有權的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉（即房東將房子賣給他人）時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東自動更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待做任何行為）。

如果你的租約是在買賣完成前，理論上你有租到合約期滿為止的權利，如上所述

不過您的情況比較不一樣，除非您能證明你事前並不知道房子被法拍的狀況下簽下租賃合約，你變成一個「善意第三人」或許還有可能保有租屋的權利，否則情況對你租屋的事情較不利。

你的情況可能變成是原來的屋主對你有"詐欺"的行為，你失去的租金和押金可能要對原來的屋主提詐期控訴(刑事)，並提起民事求償的官司才能拿回你的錢(變成你和原屋主之間的官司)。官司打贏了你的錢就拿回來了,也許還可以再加上精神損失賠償的錢。

至於後來的屋主，由於事先已取得該房子，他會主張他的權益(可能要求你搬家),你要向他求償當然更不可能。

面對你租的房子,你似乎以先主張你並不知道已被查封,然後看能不能跟新屋主協調請他繼續租你,讓你免去搬家的麻煩,但你和他之間恐怕又要簽另一個合約了。