公寓大廈保全管理維護~機電統包還是另外找啊

Question

請問各位大大
我們大樓新成立管委會~約有300多戶，目前要找保全管理公司
但我們還不是很了解，找到保全管理公司能不能連消防、機電一起發包給保全管理維護公司?
有人認為整棟大樓管理發包給保全維護公司~優點:方便管委會管理，缺點:因為統包，怕將來發生弊端。
因為大家認知不同，想聽聽各位大大的意見，有經驗的尤佳，謝謝!

Answer 1

　　是否要將：機電、消防、清潔等工作交予同一家保全管理公司來處理？
答：端看這家保全管理公司是否確實有專業能力來處理機電、消防、清潔的工作，評核的要點．建議如下：
１．是否為自有團隊．還是發包給別人處理？（如果自有團隊．是可予考慮！但．如果又再發包．不但管理公司一定先在中間撥削一層賺差價．被發包的機電消防及清潔公司．因利潤有限．服務品質可能會較差）！
２．派駐或服務人員是否有專業證照？是否接受過相關訓練？（清潔、機電、消防、建安申報、消安申報、洗外牆..等，仍屬於較專業的工作，服務人員大多需要專業知識與專業證照，如:〔清潔〕打臘、拋光、晶化的石材處理，處理不好而損害了石材特性及本質，可是得不償失。又如：〔機電〕，從業公司是否具備：甲匠、乙匠、自來水匠、高壓處理、空調．．等專業證照．接受訓練的相關證書能否提供正本查看－影本容易偽造）！
３．是否有處理清潔、機電、消防的實務業績？可請公司提供業績表．以瞭解其服務區域及處理經驗狀況！
　　如果以上兼具備．建議：仍發包給同一家保全維護公司．自然便於管理與彼此相互支援．較不會互相推諉責任！管理委員會的委員住戶們．也比較輕鬆．有事找總幹事（或稱主任）就對了！
　　若非具上項評核標準．為了住戶的權益與服務品質．當然得發包給不同的各專業公司．唯管理委員會的委員可得辛苦一點．叮囑各專業公司是否確實執行任務！而總幹事是否有收各專業公司好處或招待．致對管理工作放水．．等．

Answer 2

可以委託(註:要求大型，有獲得內政部評鑑為優良公寓大廈管理維護公司的尤佳)

我先說我的經驗，以前我有做過社區統包的工作，基本上我做到賠本被老闆修理，因為機電、消防是關係到社區的安危，很重要一毛不能省，因為省了出事情更麻煩，所以可以委託給管理公司做(但合約條文中需加一條要善盡管理人的責任，如機電消防委任於OO公司執行，有發生事故時，管理公司需負其連帶賠償責任，但天災地變及自然損壞者不能歸究於乙方管理公司及其委任執行機電消防公司。)

但是前提是這一家管理公司必須要有能力執行這個統包工作，最好公司有機電部門、有專業執照的人員，可以執行這個工作，不然我建議還是分開招標好了。

回到我為什麼賠本來說，因為管理公司會請外面的包商來做，會抽取當中的一成利潤，而如果外面的包商做不好，管理公司也要負帶連帶賠償責任，而我的當初想法是不抽一成利潤，單純來服務社區，但沒想到包商也有做不好的時候以及估價時，沒有想到機電消防可能臨時出狀況的風險，連坐一起處罰也常常發生，最後管理公司只有三條路可以走，一是認賠殺出，解除合約。二是機電消防脫離管理公司，由社區自行招標。三是提高合約金額。

最後呢!筆者的公司是第一年虧損了四萬多元，筆者差點走路吃自已，雖然社區管委會對我本人讚譽有加，但開公司就是要賺錢，一個員工不會為公司賺錢，下場會很慘。(後來社區是有提高合約
金額，但還是堅持統包)所以筆者有留下來，好險!不提了!離題。

為什麼那個社區這麼堅持，就是怕社區管理委員會的委員會收取佣金回扣，做不法的事情，而且如果是自聘的總幹事或行政人員，捲款跑了，倒霉的還是社區全體住戶，就算後來抓到了，社區上法院告他，不見得拿得回社區的錢。

那交給管理公司管的好處是: 機電消防有問題管理公司賠，管理公司的總幹事捲款潛逃，還是管理公司賠，如果管理公司把機電消防委託給專業的機電消防公司，那就是二方一起賠，或先向管理公司索賠，管理公司自行向包商索賠。

因為這樣，統包的風險頗高，管理公司容易賠錢，故一般管理公司不願意做統包的案子，有意願接的小管理公司，是在於有利可圖，但我本人不建議用小的管理公司來做社區統包，因為萬一社區有狀況，小的管理公司可能直接倒閉，不願意理賠。

那如果是管理委員會自行招標，建議開放給住戶參與，像公聽會那般，要求三家機電消防設備廠商簡報，以「合理標」「有利標」選出好的機電消防設備廠商來為社區服務，公開的目的就是為了杜絕幣端的產生。

附註:本人這一輩子應該不會再碰統包的案子了!

2006-12-18 00:50:10 補充：
看到別的大大提出的解答，我補充一下，基本上可以要求保全公司提供現場服務的保全人員是否符合晉用保全人員的警政機關查核函，查核函上不會寫此位保全人員是否有前科紀錄，但會書面告知保全公司，此位保全人員是否符合晉用條件，一般而言，如果保全人員有前科紀錄，大都是『不符合」，無法晉用當保全人員。(如果提問的大大有需要，我可能提供警政機關傳給我的書面資料)

當然總幹事，也可以傳至警政機關，了解是否符合保全人員晉用標準，但果警政機關回覆「不符合」，建議就不要用這位總幹事。

2006-12-18 00:51:00 補充：
當然總幹事，也可以傳至警政機關，了解是否符合保全人員晉用標準，但果警政機關回覆「不符合」，建議就不要用這位總幹事。

另外總幹事的履歷很重要，要確切的查詢，他曾經做過那幾家保全公司，要管理過幾個社區，然後電話查詢，或親自拜會這幾家保全公司或社區，了解此位總幹事操守及處理態度。(基本上，能力差些，但如果操守廉節好，工作態度佳，其實就可以考慮)

再來，總幹事，需要二人以上的連帶保證人，保證人需附身份證影本及年收入30萬元以上的財力證明或有不動產證明，因為有連帶保證人，總幹事比較不敢做一些不法的事情。

最後，社區的督導制度要建立，監委的工作要落實，這些不法幣端就很難在社區發生。

Answer 3

可以統包,但要早好一點的保全公司,寧可不接社區也不會接受管委會a錢作假，我住過一個社區就是這樣為了省錢早一般聽話的保全公司結果總幹事捲款潛逃，管委會委員都不用工作常發包工程早自己人作抽成，那個社區很大住戶多很多人反應結果是換保全公司和所有委員不得連任．（有住戶知道委員會有問題委員會早保全公司經理早住戶痳煩還打住戶警察都來．還告到法院）．正派保全公司都不大敢接，住戶推薦某家不錯的保全公司聽說他們都接一級主宅，但前主委還是常來亂什麼都管，因為保全，總幹事都不聽他的只作份內的事．（現在保全，清潔，機電，有公司撐腰都不用交再工作保證金，每人每月３０００元，薪水比以前高且實領）如果你是主委，千萬不要學，住戶都有眼睛．管理公司也很重要，問保全員最清楚那家公司福利好．有前科的都不要，總幹事還要聯徵不動產保．

2006-12-18 16:22:41 補充：
舜仔說的好!是內行人的心聲.我只是不好說的那麼清楚.不過新的社區比較不會有弊端發生.

Answer 4

最好是分開招標 最大的差異就像你自己提到的容易有弊端產生之外 在來就是專業性的問題 保全的歸保全 其他像是消防 水電等維修 就另外找幾間比較大型有規模的公司來招標