土地容積使用

Question

請問一般住三及住二用地未使用停獎,允建面積最大值是多少?
如果使用停獎,最多可蓋多少比例??

可否告知ㄧ般建設公司估算成本的簡易公式??(包含土地.營造.利息.人事.業務推廣......等)....謝謝!!

Answer 1

全台灣就我目前所知的
會把住宅區區分住二與住三
大概只有台北市(某些台北縣細部計畫也有,那得參考該地區細計)
如果按照目前最新的台北市土地使用分區管制規則第十條規定
http://www.law.taipei.gov.tw/taipei/lawsystem/lawshowall.jsp?LawID=P13B1002-20060918&RealID=13-02-1002

你所謂的允建面積(即建蔽率)
住二是35%住三是45%
建蔽率簡易地說就是在土地上太陽從屋頂照下來的垂直投影面積

不過我想你既然有問停獎
那麼你應該關心的是允建總樓地板面積(即容積率)
住二是120%住三是225%

至於停獎可以爭取最多達法定容積率的20%
也就是你的允建面積
住二是120%*1.2住三是225%*1.2
但是一般停獎的審議委員不會給你滿滿的20%
一般經驗上依委員對該地區的認知評斷
通常給12%~17%不等
所以建商如果說可以完全幫你拿到20%的停獎
通常並不可靠

至於你所謂的建商成本以下列為例
假設有一住三土地每坪100萬
開發商打算在此興建混凝土住宅
住宅銷售的族群針對首次購屋的一般性集合住宅
公設比預計25%
並且配合市政府停獎委員審議預計可獲得15%獎勵
則成本速算法為
土地成本=100萬/(2.25*1*1.33+2.25*0.15*1.1*1.05)=29.56萬/坪
建造成本=5.5萬/坪(平民式的建材)
人事成本=10%
管銷成本=10%
利潤=10%
所以可知該開發案預估銷售時
每瓶銷售牌價約=(29.56+5.5)*1.1*1.1*1.1=46.46萬
而如果是店面的話依地段每坪還可以再增加至1.15~1.5左右

Answer 2

在台北市住三容積率是225%，住二是160%

使用停獎就是最多加成20%

估算成本的簡易公式多是各公司的經驗值，屬於成本控制項目，坊間一些土地開發的書有這些說明範例，可以參考。