舊房子合建與最小建築面積的問題

Question

我家隔壁的法拍屋舊房子(50年以上)被建商買下.一直找我們家一起改建.但是我們並沒有意願(因為老人家還在已經80幾歲了所以短期內並不想做房子的翻新).他就說他要自己蓋但是他那塊地是畸零地(橋北段二小段129地號).想請問
1.他有可能自己改建嗎?(聽人家說最小建築地基是臨路面積4米*8米.但是他好像
寬不到4米是很長條形的地基)
2.我們若不與他一起改建會有損失嗎?(他一直說我們的損失會很大)
3.兩塊地加起來建築地基約有200平但是他說建蔽率只有40%.所以一層樓最多只
有30坪是真的嗎?
4.朋友說過兩年在改建舊房子.因為政府要獎勵都市更新.有可能會放寬建蔽率和
容積率的限制.是真的嗎?大概何時會放寬?這是什麼意思?

那是在台北市的房子(橋北段二小段129地號.面臨6米道路.住3用地.前面是學校)
Q1想請問依據建築法第四十五的規定(基地所有權人或鄰接土地所有權人得就
規定最小面積寬度及深度範圍內之土地按徵收, 補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售)是說隔壁的建商有可能可以透過更府來收購我家的房子嗎?

Q2我們也有想要跟建商一起合建,但是他房子法拍是買一千萬距今已經將盡2年了,以年利率3%來算,他已經將近付了六十萬的利息,會擔心他為了賺錢而節省成本影響到建築的品質,(因為他是要蓋來賣而我們是要蓋來住的),再者他一直說我們和他們合建是我們賺到,(他的理由是大家出一樣的地,但是我們沒有出建築成本所以他們要多分)因此他64分來作規劃,但我們覺得應該是我們6他們4,最少也要55分,請問這種分法合理嗎?

Q3因為現在我家還有長輩在,已經80幾歲了,所以短期內我們並不想合建,但是建商說這會去影響到他們的權益,就說要我們把房子賣他,不然就是較要我們買他的房子,他說因為這塊地如果沒有解決我們是在害他賠錢,他這樣說合理嗎?(但是我心理想的是哪裡有穩賺不賠的投資)

Q4他說若我們不跟他蓋,他會自己蓋,但這樣一定會去影響到我們周圍住戶的居住品質,最後還是請各位幫我評估一下他真的有可能可以自己蓋嗎?
先在這裡謝謝網友seminyak的回答

Answer 1

Q1.他有可能自己改建嗎?(聽人家說最小建築地基是臨路面積4米*8米.但是他好像寬不到4米是很長條形的地基)
ANS.依據建築法第四十四、四十五、四十六條規定，如下

第四十四條　直轄市、縣（市）（局）政府應視當地實際情形 ，規定建築基地最小面積之寬度及深度；建築基地面積畸零狹小不合規定者，非與鄰接土地協議 調整地形或合併使用，達到規定最小面積之寬度及深度，不得建築。

第四十五條　前條基地所有權人與鄰接土地所有權人於不能達成協議時，得申請調處，直轄市、縣（市）（局）政府應於收到申請之日起一個月內予以調處，調處不成時，基地所有權人或鄰接土地所有權人得就規定最小面積寬度及深度範圍內之土地按徵收 補償金額預繳承買價款申請該管地方政府徵收後辦理出售。徵收之補償，土地以市價為準，建築 物以重建價格為準，所有權人如有爭議，由標準地價評議委員會評定之。徵收土地之出售，不受土地法第二十五條程序限制。辦理出售時應予公告三十日，並通知申請人，經公告期滿無其他利害關係人聲明異議者，即出售予申請人，發給權利移轉證明書；如有異議 ，公開標售之。但原申請人有優先承購權。標售 所得超過徵收補償者，其超過部份發給被徵收之原土地所有權人。
第一項範圍內之土地，屬於公有者，准照該宗土地或相鄰土地當期土地公告現值讓售鄰接土地所有權人。
　
第四十六條　省（市）主管建築機關應依照前二條規定。並視 當地實際情形訂定畸零地使用規則，報經內政部核定後發布實施。

是故，不曉得你是哪個縣市，所以不清楚最小基地面積規定多少(依使用分區、道路寬度不同，而有不同規定)，且各縣市規定各不同。

2.我們若不與他一起改建會有損失嗎?(他一直說我們的損失會很大)
ANS:應該說，他若無法跟你們合建，他的損失更大。
不過基地越方整所規劃出來的產品賣相越好，如果條件談的好，跟建商合件並非壞事，反而可以增加土利用價值。

3.兩塊地加起來建築地基約有200平但是他說建蔽率只有40%.所以一層樓最多只
有30坪是真的嗎?
ANS: 最大建築面積--200x40%=80應該是80坪
至於總共可以蓋多少面積則要看容積率多少而定。

4.朋友說過兩年在改建舊房子.因為政府要獎勵都市更新.有可能會放寬建蔽率和
容積率的限制.是真的嗎?大概何時會放寬?這是什麼意思?
ANS:都市更新有獎勵措施，但要看你的地是否屬都市更新區域。
相關條文
http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1A.asp?no=1D0070008&K1=%B3%A3%A5%AB%A7%F3%B7s

www.921fund.org.tw/lawpdf/006.pdf

2006-11-30 18:04:54 補充：
Q1:第四十五條的用意是如果你家要重建，必須保護隔壁的畸零地可以達到最小建築面積的限制(不然以後鄰地就沒法蓋)，請注意"規定最小面積寬度及深度範圍內之土地"用意在此。並非隔壁無法蓋，你就一定要賣地給他，如果你家的建蔽率、容積率已經用完，要怎麼賣給他阿。因此，如果你家不重建，他也拿你沒輒。

2006-11-30 18:21:42 補充：
Q2，Q3: 一般是五五，至少也是你六他四，詳細可以查"房地產"區的討論。一般沒有以小吃大的啦，我覺得他要騙你、恐嚇你，可以不理他。你可以自己計算一下，我不曉得你那邊的地價市價是多少，如果以營建成本6~8萬來計算(6x2.25x1.5=20.25萬)，不會他分比較多，一般都是中南部才可能。

2006-11-30 18:23:59 補充：
Q4 :結論是，不可能。如果你不動，他不可能動。因為法規上沒有以"小"吃"大"的道理，只有"大"要保護小，這是建築法規的精神。他買的是爛地，只能等人家跟他談條件。

2006-11-30 18:24:27 補充：
你的五點粉難賺。哈哈哈。

2006-11-30 20:01:32 補充：
台北市最小建築基地規定應該是住宅區4.8x14以上另外 ，更詳細可查"台北市畸零地使用規則"http://www.dba.tcg.gov.tw/taipei/const/s_law/parent-67.htm