我要購買預售屋或成屋時,如何與房屋銷售員殺價?

Question

請問:我要買房子,總希望一坪的單價越低越好,但房屋銷售員總說:已是給我最好的價格了.請各位善心人士教我如何與房屋銷售員談價,及如果訂價一坪21萬,那可殺價到一坪多少萬呢?

Answer 1

在講價空間方面，一家老字號的預售屋代銷業者指出，預售屋的價格表數字及議價空間是浮動的，視銷售情形機動調整。不過，一般剛上檔的預售屋，依表價行情，應有5到10%的議價彈性，看買方的殺價功夫而定。例如，很多民眾看工地都選在周六、日，加上部分工地可能會製造現場熱絡的人工場景，讓購屋者一看到現場人多、買氣旺，自然較不好意思狠狠殺價。由於賣方製造買氣熱絡的假象，多半選在周六、周日假期；所以，消費者反制之道是，最好在周一到周五工地人數稀少時，前往殺價。至於代銷人員故意營造售價便宜合理的假象，這類手法，常見於整批推出的新成屋。例如將停車位所占的坪數或挑高夾層的違章坪數滲入銷售坪數，讓消費者產生使用坪數增多的假象，再除以總價，等於就稀釋每坪單價的行情，讓買方錯認「便宜」，無法再開口殺價。消費者的反制之道很簡單，即按照房屋所有產權狀上，所登記的坪數為計算每坪單價的依據，任何非產權登記上的坪數，改按建造成本單獨計價。從中古市場找新房子，價格可少10%-15%。房價與屋齡呈現反比，通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。 從歷年來看房地產走勢的漲跌，房價看跌時，地價會率先反應，所以 今年的平均房價，應該會有5％到10％的下跌或議價空間。至於消費者要如何判斷合理房價，要從市價、租金二者來比較。市價要從「貨比十家」來比較，價格相當時，要從租金高者來選擇。另一種方式，是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。法拍屋的價格，一般如果是低於正常市價30％到50％時，未來一年內，新成屋與中古屋將有10％的跌幅。法拍屋價格，若在低於正常市價10％以內時，新成屋、中古屋就不容易下跌，在預售屋供給量小時，價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍，若在15％以內時，中古屋會有跌價 的壓力。 政府提撥優惠房貸的專案下，新成屋價格會比較穩定，預售屋價格若高於新成屋15％以上時，預售屋會有6％的下跌空間。總之,誰有做功課,誰就夾去配!!! 

2006-11-01 16:21:58 補充：
字數擠不進,所以意見表示:
還有如果它們公司有成交,就有概估價:http://www.sinyi.com.tw/sale/assess/main.asp?m=2&s=0&level=1
通常來說，預售屋售價最貴，等蓋到新成屋時售價會降個10%；一旦在成屋後再轉入中古屋市場，售價可以再折舊10-15%。 不少人偏愛買全新的房子，因此都會往預售屋案場尋購；事實上，房子只要轉手就變成中古市場物件，精明的消費者其實可鎖定中古市場的全新房子，不僅品質不打折，售價也會比買預售屋少個兩成左右。 依照以上準則.全盤觀察.徹頭徹尾.買進時你也就是行家了!

Answer 2

推薦你看這一篇;殺價秘訣;http://home.url.com.tw/index.php?func=forumbody&f_no=117781&cat_en=realestate

Answer 3

樓上辛老大說的是一般仲介個案的方法
一般個案都是邊賣邊調底價,由低往高賣,還是得看你有沒有耐心去磨!!

Answer 4

要看地段和物件,如果是好的地段與物件,買氣旺的恐怕連議價空間都沒有,這時請你觀望或再選其他物件
若是地段差的,物件是沒有賣相,議價空間就大,目前我遇過最高記錄成交物件議價空間達50%,這要看你你怎麼議,一般比較優良的仲介從業人員都會幫你跟屋主議到合理市場價格,除非屋主有屋債或卡債纏身,急著脫手,也許可以議到比市價還低的價錢.
現在常看到媒體財經報導,房地產還會再旺,不過個人認為這是建商勾結媒體在炒作,買氣其實在去年就很旺,今天開始正在衰退中,只是建商為了要清掉這些餘屋或正在蓋當中的預售能夠在今後能賣得更高價,所以逼你出來買房是情有可緣的.
所以與其買預售,不如買中古,而且中古都有人住過,建材品質及居住,良心的仲介人員及屋主都會告知你,看你適不適合,所以比起預售的居住風險要低,價格通常是預售價的70~80%

建議你買房,先挑個優良又熱心的仲介或銷售員,如果他們有說三通或高鐵及看好未來房市,及目前很多人出價之類的話,就別再找他們,因為你會買貴,據本人在業介10多年經驗推測,房市後市不見得看好
只是你買房目的,價格只要現在在合理市場價格範圍,重點是這房子適不適合你,上班地點是否方便等生活機能因素,才重要,如果訂價是21萬/p通常平均成交行情價在16~19萬/p,若沒這範圍,請比較別家