精華地點老公寓改建問題？

Question

我家這邊附近的房價平均一坪約50萬左右
我家是老式的四樓公寓 屋齡約30年
共有48戶 佔地為538坪左右
使用分區應該是住三 前面有45米大馬路
大馬路上有正在興建的捷運站
對面又是知名購物中心跟兩個大賣場
還有一堆汽車旅館

如果找建商改建 有可能一戶分成兩戶嗎？
因為本來我們公寓一間含公設都有30幾坪
找建商改建他們會用什麼方式來改建？
讓建商也有錢賺 住戶也有最大的利益？？

猜的沒錯 是在內湖 其實我家這邊算大直區
在我家右邊的公寓已經跟某個建設公司談成
有64戶 基地970多坪的 最近要簽約
(條件真的是一間分兩間還有兩個車位)
左邊的200坪也被某建設公司用4億元買斷 最近也要蓋大樓
如果左右兩邊真的蓋好
我們這邊48戶的老公寓夾在中間 顯得突兀許多
所以我才希望改建

Answer 1

閣下的房子可能在台北內湖，當然也許在高雄
當然這一南一北天差地別
所以我們還是討論一點現實面
不要自己想比較美好
1.請提供以下資料：
到當地地政事務所申請地籍圖、地籍謄本、使用分區證明(48戶，就可享免費諮詢

2.根據地籍資料的提供極力地條件我們才有辦法測算可開發的總面積
據此才足以判斷是否有開發的價值

3.至於您後面所問的一連串問題，若無法提供上述資料，
經過像我們這樣這麼專業的建築師，來評估分析任憑誰來也無法答案，
因為即使建商到頭來還是得找我們試算，
可義務協助您，但記得請我們喝咖啡

還有樓上大大專家，甲乙丙建地為非都市計畫區內，現在已經粉少了
你想一下，有捷運的地方，還有甲乙丙建地ㄇ?
當然不是喊改建就能改建，但也不是找專業公司，而是要找建築師事務所
而且48戶拆除滅屍後要住哪?是建商跟地主達成協議就行了(有地主自租屋、有建商補貼租金視工程期限而定、視就整體是依建商與地主的權配比例來協調)。
至於建照下來，到真正開工的年限差好幾年的原因很多考量
並非如您所說的糾紛，因為建照及開工得依法展延並不是您所說的狀況
最後善意提醒來這園地求助的人，都是很審慎再提問自己切身的問題
不要只憑藉滿腔熱誠而提供一些事事而非的說法來誤導
尤其是跟法有關的時候，多有得最請多包含，歡迎切磋

***==建築師

2006-10-27 21:27:04 補充：
1.提供基本資料(地籍圖、地籍謄本、地號)
2.與我們聯絡，我們會將您的資料彙整計算出，您才知您要蓋怎樣的房子，怎樣去跟建商談，不然您這樣永遠沒進度。
3.造冊(這48戶的意願及基本資料)

Answer 2

我有去查過了，我們家這邊土地分區是住三之二，前面有45米道路，住三之二容積率好像最高可以到400%，加上獎勵的話，不知道我們用什麼方式去跟建商談建商會比較願意跟我們一起合建？？

2006-10-28 13:05:49 補充：
有個問題：
538坪的土地，可建坪只有538*2.25*1.5=1815.75坪

這邊計算上為什麼還要乘上1.5??

Answer 3

先快速的假設一下 (假設一下不犯法吧)4樓的公寓有48戶，則應該是12棟或是平面來看有12戶，基地538坪，則依早期的4樓公寓建築設計來看應該是建蔽率60%，538*0.6/12=26.9坪，因此一戶大約26.9坪，室內可使用大約9成，24.21坪。另外每一戶的土地持分約是538/48=11.20坪。再用現在的可規劃條件來看，在沒有任何建築獎勵的情況之下，法定容積率是225%，一戶持分11.2坪的土地，可建坪約是11.2*2.25*1.5=37.8坪，跟建商6/4分的情況下，只能得到22.68坪，比原來還小。要更多有困難吧。從大的角度來看，538坪的土地，可建坪只有538*2.25*1.5=1815.75坪，跟建商6/4分之後剩1089.45坪，再除以48戶分，答案是一樣的。不過有鑑於這裡是開價50萬的地方，比例應可以談到65/35。但是怎麼樣我也想不出來可以變出一戶變兩戶，再送兩個車位。應該還有很多其它的條件可以滿足吧。以前述的推論來看，要一戶變兩戶不是沒有可能，但是容積率不可能是225%，970坪64戶，一戶的面積約是36.375坪，持分土地15坪，兩戶變成72.75坪，6/4分的情況下代表可建坪是121.25坪。因此回推其容積率應該有121.25/15/1.5=539%，如果原土地使用分區是住三，那....我只能說這個建商是神，超厲害的你都不知道。還有那個建築師事務所的，你要做生意就到別的地方去，不要在這裡掛羊頭賣狗肉，還自以為優雅。

Answer 4

你的問題不是你想的那麼簡單的你是在那裡的公寓ㄋ?要重建的話要在重新送件要申請建照的 拆掉在建到好快要1~2年如果不更改建地的話一樣是建4樓的話建商因該也沒利潤賺或者會虧錢 更改建地是指甲乙丙種住宅用地.商業住宅混合用地.甲乙丙種商業用地 不是你想改建就能改建要找專業公司申請文件給當地市政府 你家那邊有協調過嗎?在拆與建的時後48戶要住那ㄋ?如果能改建的話因該會更改建地名目會建更高樓找建商來建的話因該會變地目變8樓以上不然風險大沒多少建商敢冒那個風險 (我所指的拆與建是建照以核發下來設計圖都有的情況下
才有1~2年如果都沒有的情況下我就不知要幾年能建好有的因為有土地糾分87年
的建照在95年才開使建)

2006-10-23 18:09:53 補充：
我雖然不是建築科畢業但是甲乙丙建地或者是住1.2.3.4商1.2.3.4是因該限制大樓能蓋多高的其中一項條件之一現行的法律還有容積率與其他的規定你說的是不錯要送件當然是找建築事務所你可以先去跟營造商與建築事務所跟他們先談談
還有土地糾分現在的台灣還是有發生並不是沒有如果其它住戶沒錢只有那個住家ㄋ?如果48戶是連棟的地目是48人共同持有那如果1戶有問題?有那條法能強制那住戶搬家?所我我說有沒有48戶有沒有協調到有共同的共識~我只是提供意見