協議合建和權利變換 各用在何種情形時

Question

1 協議合建和權利變換 各用在何種情形時 是有特定情況嗎 有法律規定嗎 還是隨意依照建商高興選擇協議合建或權利變換呢

2 還沒招開協調會 建商就說改建後只能分得一戶跟現在權狀坪數一樣大小的房子+一個停車位 而且地主多得的利益 還要多退少補給建商 這我就不懂了
在都市更新處開過一次協調會 建商仍是同樣言論 卻遲遲未見建商的設計圖 也沒說明地上蓋幾層 地下蓋幾層 都市更新獎勵容積率也沒談 只是紙上談兵 該如何跟建商談下去呢 如果跟建商談合約 我可以跟建商談按照比例分配嗎 而不要一戶換一戶加一個停車位 如果它有申請停車獎勵 我也可以照比例分配不是嗎
請問以上這種情形是協議合建或權利變換呢 因為很怕建商會用強制徵收這個手段對付我( 營建法令

都市計畫篇
直轄市、縣（市）政府依都市更新條例第二十五條之一受理申請徵收、讓售執行應注意事項

中華民國95年10月17日內政部台內營字第950805921號令發布

一、爲利直轄市、縣（市）主管機關依都市更新條例第二十五條之一第二項（以下簡稱本條）規定，辦理土地或合法建築物之徵收及讓售予實施者，特訂定本注意事項。
二、直轄市、縣（市）主管機關應要求擬依本條規定申請徵收之實施者，於都市更新事業計畫內表明擬申請徵收之土地或合法建築物，並敘明與不願參與合建者協議合建及協議價購之條件及過程。
三、直轄市、縣（市）主管機關依都市更新條例施行細則第六條第一項規定辦理通知時，應將都市更新事業計畫內擬申請徵收之土地或合法建築物標的，一併告知其所有權人及其他相關權利人。
四、直轄市、縣（市）主管機關受理實施者依本條規定申請徵收時，應請實施者檢具申請書（如附件一）及下列文件：
（一）已核定實施之都市更新事業計畫。
（二）擬申請徵收之土地或合法建築物清冊。
（三）協議合建及協議價購之條件、協議過程等相關文件。
五、直轄市、縣（市）主管機關依前條規定審核文件無誤，應依土地徵收條例規定計算徵收補償金額，通知實施者預繳承買價款及徵收作業相關費用。
六、直轄市、縣（市）主管機關應將實施者依本條規定預繳之承買價款存入土地徵收補償費專戶處理。
七、直轄市、縣（市）主管機關於實施者繳交承買價款後，應依土地徵收條例相關規定辦理徵收，並於徵收完成囑託登記後，將徵收之土地或合法建築物讓售予實施者。)

3 還有一點我很不懂 三棟四層樓公寓 坪數分別約是 24 25 35.5
24坪 已有四戶簽同意書 25坪 已有三戶簽同意書 35.5坪 有一戶簽同意書
我不知是什麼同意書
我是35.5坪 佔二戶 其他也還有二戶(24坪 25坪各一戶)未簽同意書(因為其中一戶是在建設公司上班 另一戶是在地政事務所上班 跟他們的上班機構有關係嗎 因為他們懂得建設公司的技俩嗎 所以建設公司不敢招惹他們 只敢欺負我們不懂的人嗎) 共四戶未簽同意書 可是為什麼建商一直不找他們簽同意書 反而一直散播謠言給其他已簽同意書的住戶 說 只有我不同意都市更新 改建 以致於停滯到現在仍無法進行 使其他不明就裡的住戶怪罪我 連不相干人士都誤會 以為只有我不答應 方圓一千公尺以內的人都知道此事 他們是想用這種輿論壓力逼迫我就範嗎 我不懂 為什麼其他兩戶可以不簽同意書 我就一定要簽 這其中的奧秘是什麼呢 各位專家知道嗎 能幫忙解開疑問嗎

4 辦理都市更新核准了 是不是一定要馬上改建呢 是否可以保留 等以後再改建呢
因為有人說就算跟建商簽約了 也不會馬上改建 建商會等對自己最有利時才會改建

5 我是在松山火車站附近 商三特要改為商三 是否捷運通了之後 很快政府決策就會通過了 無須再另外辦理申請 使用分區就會直接是商三

6 本建築物共三棟四層樓公寓(一百多坪) 現是商三特 現在跟隔壁五百多坪土地一起參與辦理都市更新改建 一坪土地可以換多少建坪

7 如果等使用分區改為商三容積率提高 沒辦理都市更新 那時一坪土地可以換多少建坪

8 如果等使用分區改為商三容積率提高 再改建 有辦理都市更新 那時一坪土地可以換多少建坪

9 如果現在參與都市更新 是否可以不要現在改建 等以後改為商三容積率提高再改建

10 跟隔壁五百多坪土地一起參與辦理都市更新 可以不要跟他們一起改建嗎 因為他們是二層樓房子比較舊 急著改建 而且已經跟建商談好合建條件了
我們是四層樓公寓 不到三十年的房子 是否可以先用整建 跟市政府申請經費整修外牆等 等以後改為商三容積率提高 再自己拿錢出來改建 不跟建商合建 因有鄰居這麼提議 這樣可行嗎

11 容積率 除了不包括 前後陽台 公共設施 屋突 機房等 還有哪些地方不在容積率範圍內

Answer 1

1.其實協議合建與權力變換是相同的意思.只是都市更新中的權利變換会由3家估價中心並加上市府全程介入.對於所有權人較有保障.至於該用都市更新或協議合建則是取決於基地的條件.建商應會以對地主及建商有利之下去做判別(畢竟沒有地主就沒有建商阿)
2.如何分法是看你們與建商的協議.以土地持分來換算所分回的面積是較公平的方法(對土地持分少的人會較不利).多退少補是合乎邏輯的.如果你本來可以換回35坪的房子.但你卻選了85的坪房子.當然要多退少補阿.不然對建商也會不公平阿(賠錢的生意沒人會做)
2.1.每家建商都有一套自己的做法.不便批評( **都市更新是透明化+公開化+公平原則下**)
2.2.強制執行是法令規定.但是沒有一家建商+政府會去找自己麻煩.萬一發生事情誰負責??所以請放心
3.都市更新步驟及門檻
一.都市更新事業概要 :土地面積,土地所有權人人數,建物面積,建物所有權人人數均10分之一即可通過.概要只是通知政府你們要都市更新了.
二ˋ都市更新事業計畫:土地面積 3/4,土地所有權人人數2/3,建物面積3/4,建物所有權人人數2/3,實施者須提出具體的相關計畫送交相關單位
三ˋ權利變化計畫:在這階段你已經選好改建後所分的的房子.(包含坐向.方位.坪數...等且不得更改)
四ˋ建築執照取得:上述步驟都完成後才可開始拆房子
3.1.同意書簽與否.是沒差的.其他所有權人有超過1/10同意就可劃定都市更新了.重點是在權力變換與概要.
4.都市更新案全程会有都市更新委員會參與.建商沒辦法說何時蓋就何時蓋的
5.政府的政策是我們老百姓沒法掌握的
6,7,8.須看這基地的條件才可詳細說明.
基本概念是: 土地坪*基準容積*獎勵容積*1.4=建坪
9.容積率是越改越少.由其是台北市.所以請三思.
10.建商會提出與隔壁基地合建.應是考量於對整體環境與條件下才會做的提議.至於自己改建或政府出資(有可能嗎??)均需要有經費與專業人士參與.請考量

以上均是本人的小小看法.希望可以解決你的疑惑

2006-10-24 14:02:17 補充：
三ˋ權利變化計畫:在這階段你已經選好改建後所分的的房子.(包含坐向.方位.坪數...等且不得更改)寫錯了.是可以更改的

Answer 2

不同意就算了　如果是公育大廈　

可以多數決強制讓與所有權

Answer 3

1.都市更新的實施方法有很多種，除權利變換、協議合建外，還可能用區段徵收等其它方式。只是選擇不同的方式有其實施的條件跟困難度。2.你不相信他，就不要用協議合建，請採用經估價程序與都市更新審議的權利變換。3.你是問專家不是問SPY，這個問題除了當事人沒有人有辦法回答。4.更新核準之後就要準備申請建照了，如果限期內不申請還會受到處罰。5.已有回答過，商三特變商三的意思，請自行查詢。並不是直接變成商三，容積建蔽也不相同。6.要看真正的土地使用分區而定，目前應該是住3-1，容積300%。假設更新有20%的獎勵，初算建坪是1*300%*120%*1.5=5.4。跟建商分。7.8.9.不成立，假設情況不會發生，所以這三個問題沒意義10.假如真的預期會變成商三，那就現在不要參與都市更新，以後自行改建的空間一定更大不是嗎？不過的確是可以劃為整建區段一並參與更新。11.您很清楚都說完了