有建商來談改建

Question

最近有建商來談改建,我的屋齡有35年,4層樓一共有32戶,根據建商給的資料:基地面積是,1024.78m2=310坪,住宅區.容積率是百分之300,建蔽率是百分之60,開挖率是百分之70,預計要蓋地下3層,地上15層每層4戶之住宅,給的條件是以原有權狀面積一戶換一戶,含公設=比原來住的地方小,加一個機械停車位,請問這樣的條件合理嗎?我家是在一樓可多要求坪數嗎?依據我的建物所有權狀面積是一層71.63平方公尺,騎樓10.90平方公尺,總面積是82.53平方公尺,權利範圍是全部1分之1,土地所有權狀面積是115.76平方公尺,權力範圍是4分之1,並沒有看到所謂的土地持分,請問我可以得到的合理範圍是多少坪?這房子是2年前買的,有重新裝潢過,還有貸款所以對建商開的條件非常不滿,希望各位能為我詳細解答,謝謝

現址在新店市環河路附近,據建商的說法現值一坪13-17萬,改建後約23--25萬,離大賣場和捷運新店站很近,走路3--5分鐘即達.

有容積獎勵百分之40,但建商須買當地之公設地給政府,建商說蓋一坪的成本是約10萬,初步規劃一層4戶,每戶32--42坪不等,其中有4戶一樓住戶需往樓上移按原面積乘1.2倍,我可以堅持要在一樓嗎?當初就是看中一樓才買的阿,要用抽籤決定合理嗎?若不行可要求頂樓嗎?地主戶限1--8樓分配

合建案是採銀行信託執行管理,這樣是否雙方都有保障呢?需請代書嗎?另外我曾問建商有之前的成品嗎他們說在台北縣是很多,可是卻說不出名稱地點,之後說要傳真給我 ,也沒有,這建商會有問題嗎?我在網路上查不到

一定要用容積面積來分配坪數嗎?以15層乘4,地主各分一戶(32--42坪)建商分28戶這樣他們會吃虧嗎?







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戶

對不起再補問:獎勵平面停車位有25個,法定的有7個,法定機械停車位有27個,自設的有13個,這樣可爭取到平面停車位嗎?

地下室只有3層,地下一有獎勵平面停車位12個,機車位25個,地下2樓獎勵停車位13,法定停車位7個,地下3樓法定機械停車位27個,自設的有13個

Answer 1

你這裡新成屋的價格大約是一坪多少？單從建商給的條件來看是相當不合理，開有行情一點的也是原有權狀面積換1.2~1.3倍。至於如果是一樓當然條件應該更好。停車位也應該是按照總車位的數量去乘以你佔的產權比例再扣掉與建商分配的部份來計算。P.S權利範圍就是持分

2006-10-17 18:57:16 補充：
如果是新店的這個區位，爭取的到6/4分，但是以土地面積來計算，115.76*0.3025*(1/4)=8.75坪，這是現在的土地持分面積。折算成產權面積，8.75*300%*1.6*60%=25.21坪(含公設)。在沒有其它容積獎勵的情況之下，其實本來能增加的面積就有限。不過由於是在一樓，一樣可以要求蓋騎樓，這個不影響建築規劃限制，而且不應該算在前述的分配面積裡面。P.S，新屋的價值比較高，應該不影響貸款的問題，建議可在興建的過程當中要求搬遷的費用或是補償。

2006-10-18 00:31:44 補充：
如果有容積獎勵，扣除掉屬於建商買的公設地所移入的容積之外，停車獎勵的20%應該是地主可以分的，所以以上的公式當然300%→360%，30.24坪。至於分配的位次，當然原來在一樓有權分在一樓，用抽籤的也無不可。另外，基地310坪大小....地下室有四層，車位怎麼這麼少？數字應該有誤才對。合建採取信託是目前業界操作很多的模式，對於地主跟建商都有保障，這點不用太擔心。

Answer 2

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Answer 3

1. 還要要求，蓋屋時間的租屋費用的補償
2. 算一下以他們的賣價來核算你的總成本合不合理
3. 留到最後再跟他們談，價格應該是會較好一些
4. 另外就是換一戶後，另一戶用很便宜的錢買入！