法拍屋由949萬元減價至552萬元，雖已低於土地市價，惟仍無法定拍，研判係因土地上另有一第三人搭建之鐵皮建物(佔地約1/14)，且法院亦不受理點交，致本有意願參與競標者打消原意，想多方就教法律及地政專業人員，有何可行之解套之道？惠請分享
2006-10-11 11:54:55 · 3 個解答 · 發問者 ? 5 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
在法拍實務上，我們不擔心不點交問題，比較在意不在拍賣範圍的狀況；土地上另有一第三人搭建之鐵皮建物(佔地約1/14)，如果這個部份在拍賣公告没有註明拍賣底價，那就表示鐵皮建物根本不在拍賣範圍，買到的土地卻被佔用，對於一般投標生手是不敢進場投標的，難怪會從９４９萬跌到５５２萬仍乏人問津。首先要調查鐵皮建物與土地是基於何種法律関係，是承租？或借用？或根本無權佔用。如一．無權佔用：打官司訴請拆屋還地，取得勝訴，即聲請強制訴遷，這是最容易處理的。二．借用関係：得標後取得不動產權利移轉證書，向對方發存證信函，以新所有權人名義，終止原借用関係後，對方便是無權佔用．．．三．承租関係：由於民法第４２５條「買賣不破租賃」，得標土地所有人需承受原租約條件，租期多久，租金多少，都要依原租約不變，這是相當棘手的事情。萬一對方有高人指點，第三人與債務人早有佈局，雙方訂的租約長達２０年，租金已一次付清，那得標的土地就如同「死地」，没有高超的法拍功力，幾乎無法解決！名稱：民法 (民國 91 年 06 月 26 日 修正) 第 425 條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B0000001425 除非對方是假租約，而且被您找到破綻，您以虛偽通謀贏了官司，解除對方租約関係，否則對方還有一招撒手鐗，便是行使優先承購權。名稱：土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正) 第 104 條 基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D0060001104根據土地法第１０４條，土地承租人能以同樣價錢，請求優先購買基地，那得標人完全做白工了。高難度的案件，雖然有很大的風險，但競標者少，相對得標價錢也低，如果處理得當，將會有很可觀的獲利空間。處理這方面的案件，投標前的調查非常重要，明察暗訪要低調進行，並與律師隨時沙盤推演，得標後除委託律師進行訴訟外，如能另找一組人馬與對方協調折衝，並預留一筆和解費用，雙管齊下，可達事半功倍之效！請參考 94年8月30日 法拍地問題？相関網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?qid=1305083019154參考網站：www.104woo.com.tw
2006-10-12 18:11:47 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2006-10-23 06:46:58 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
常惠代書事務所http://iyuhouse.com/wen/部落格http://tw.myblog.yahoo.com/po-wens
首先確定第三人搭建之鐵皮屋是否合法占有！
1.無權占有，則依民法第767條，請求返還。
2.有權佔有：在討論法律依據為何？是地上權呢？還是其他原因？再一一破解！
相關問題 ***的大頭 蔡先生
2006-10-11 19:12:16 · answer #3 · answered by ? 2 · 0⤊ 0⤋