目前建商所洽談要合建的土地面積是1100坪左右,而我的土地佔51坪,土地屬性應屬住宅區,建商已通知這塊土地的容積率是400%建蔽率60%而分配比例是建商55/我45,那我可分得的土地面積大約是多少??他們目前說我們只能拿到51*400%*1.125(陽台.公設等)*0.45=103坪,可是我總覺得好像太少了!!請問只有這種算法嗎??
重點是...他一千一百坪的基地面積,我的五十一坪站在大馬路邊,也就是他未來的整棟大樓的正面,我的面寬佔他們大樓正面約四分之一的面寬,應該算是很寬的了,這樣有助於我們分得多一點的坪數嗎??建商一直說這對他們沒有影響,我想應該不可能吧!!
而現在的基地面積是1100坪,他說要蓋29樓,那照容積率的算法只能蓋4400坪嗎??因為我想如果總銷售面積可以越多,以我們的佔地比例來說,我們應該可以分的越多才對!!
通常店面的價值跟樓上的價值比例要怎麼算??土地價值要問誰才可以得到正確金額??我有問過附近仲介,在我們附近的店面大約都價值50萬以上,可是建商說只值25萬(以向國有財產局購買的價格),那這樣我要怎樣確定到底我的土地值多少呢??
我究竟該如何向他們爭取呢??
感謝各位大大的熱情相助~~~急~~~
2006-10-10 09:52:46 · 4 個解答 · 發問者 ? 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
再請問一下,那1100坪的基地,以400%容積率60%建蔽率來算,要蓋29層樓是否能大概算出建商所要銷售的總樓板面積??最多可以蓋到多少??最少又能蓋多少??建商一直不告訴我,真是令我覺得奇怪!!!
2006-10-11 14:30:50 · update #1
1.先不討論比例分配是否合理的問題(55/45)，基本上的算法就有問題，應該是51/坪*400%*1.6~1.7(公設與產權面積，29層的大樓公設可是與15層、7層的大樓不一樣，多的多)*45%=146.88~156.06坪2.至於分配比例是否合理的問題，主要的差別是在建築成本與售價的差距(請參考小弟之前的回答)，所以如能了解當地新成屋的行情價，比較有助於了解分配比例的合理性。3.另外的角度，如果你的土地原來就在面大馬路這面，在合建的時候應該要求原位次分配，假設有150坪可分，則由一樓往上分，一樓要求51*60%=30.6坪的方式來談。另外，分配的基礎單元是4樓為基礎分配單元，再由上由下換算。4.一樓的店面價值只要找當地的租金水準來計算就可以推算了。當然問當地房仲也是一個方式。不然你叫建商出具有估價師簽證的估價報告來參考也是一個方法。看的出來建商在玩弄數字遊戲噢，要小心一點
2006-10-11 00:41:02 補充：
同意樓上朋友的看法，這蓋出來一定是天條，不過房子不是光用容積率來乘，加上公設陽台放大之後會放大一定的倍數，建築投影面積不會只有152那麼少，大約在250坪左右。實設建蔽率只有22%左右，與一般正常的建築相比相當不合理。
2006-10-12 00:34:50 補充：
1100坪的土地可以蓋的量體是固定的，只是高矮胖瘦不同。一般來說，在沒有容積獎勵的情況下，1100坪的土地可以蓋的總銷面積約是400%*1100*1.5=6600坪，當然隨著建築物設計的限制與高度，1.5這個係數可以放大。至於建商當然不是盤仔，能蓋多當然他會蓋多，能夠隱藏的訊息當然他也會隱藏。6600坪要變成29層的話，一層平均下來就是6600/29=227.59坪左右。跟1100坪的基地面積相比建蔽率只有20%出頭，基本上要是高級的社區才會這樣規劃。
2006-10-10 16:31:25 · answer #1 · answered by 魏經執行長 7 · 0⤊ 0⤋
我覺得建商在唬嚨人，如果他蓋滿4400坪，以29層大樓來粗算，基地只需約152坪，這座大樓不就像支竹竿，有可能嗎？如果真的可以蓋這麼高，多半是建商隱瞞得到容積獎勵的情況，暗槓增加的樓板面積。
2006-10-10 18:41:28 · answer #2 · answered by mac99 2 · 0⤊ 0⤋
實際上1100*4*1.5=6600坪可蓋面積這葛氏大約的數值有可能更高.跟公設比有關
這是規劃師交我算的.......不知道你的地在哪裡...套一句規劃師說的話實際上分多少跟建商抓的利潤有關
而你的地跟我很像也是大馬路三角窗.我的是路頭?你可以跟他開50:50吧總之不要急慢慢談
每壹層的售價都是不一樣的.一樓店面當然更貴了.不可能一樓跟四樓的價錢是一樣的吧
對不起小弟我也只是懂一點皮毛...你可以等規劃師的回答.他比較厲害ㄏㄏ......
2006-10-10 15:34:17 · answer #3 · answered by 小杜 1 · 0⤊ 0⤋
建蔽率的意義是指土地可建設的區域比
地坪1100坪..建蔽率60%所以他可能可建面積只有660坪..
若照你所說的你是在近馬路..他又要蓋店面型那你的部份應該不會被建蔽率影響..所以照理說..你應該佔總建地的1/12..你要試想一下..如果他真的蓋29樓..你的土地所建築面積應該是51x29=1479坪..所以你不該只拿103坪..尤其又是正面..如果你尚未簽約..盡力爭取你的福利...因為少了你這塊地...他會變崎零地..又會減少臨路面..相對的他能建設的高度會減少很多...詳細事項你可以查詢建築法規..建議你..不要輕易聽信生意人說的..要不然土地不要合建...咬硬一點..事關店面及樓層數..建商不可能不跟你談....你應該可以爭取到總營利的1/12~1/20之間
2006-10-10 11:23:07 · answer #4 · answered by 無心之心 6 · 0⤊ 0⤋