都市更新相關問題

Question

1 已和建商 工程顧問公司 開過協調會 建商仍舊堅持 一戶換一戶+一個車位 這種條件合理嗎 我該如何爭取權益
2 房子是前後三棟四層樓建築物 但是同一地號 我有二戶 約佔有20坪土地持份 所以是不是一定要全部住戶同意簽約方能都市更新及改建嗎 因為已有八戶同意 只剩四戶不同意 現在該採取何種措施自保權益 才不會被強制逼迫接受建商不合理要求呢 是否一定要全部地主都同意改建條件並簽約才算數 只要有一戶不同意 任何政府機關或法律條文都無法逼迫地主一定要接受建商的不平等條約 強制徵收 拆除
3 都市更新後 建坪該如何計算呢 是否有一個公訂公式呢
我不要求多 只要能跟建商 我 65/建商 35分 這樣難道不合理嗎
4 如果住戶自己拿錢出來改建 一坪費用大約多少錢 20坪土地持份 可以建多少建坪 是不是比跟建商合建划算
5 都市更新後是否有保留年限 是否一定要馬上改建
6 都市更新是否一定要更新範圍內住戶同意 方能更新
7 都市更新都還沒辦理完成 也還沒通過 建商一直逼迫要簽約 這樣有道理嗎 而且重頭到尾沒有人問過我 是否要參與都市更新 就莫名其妙被逼迫要接受建商不合理條件
8 同一都市更新範圍 一定要同一時間 同一建商改建嗎 不能有其他選擇嗎 例如 自己拿錢出來改建 或找其他建商合建
9 都市更新後政府難道無公權力幫助地主爭取一定的利益嗎 地主只能待宰嗎
10 請問我這種情形是 權利變換 還是 合建 或是 都市更新當中的協議更新
如果是權利變換則有都市更新條例規定的同意門檻，只要經過審議通過核定公告，即可依照結果申請各項建築工程所需之執照，無須經全部地主之同意。 這麼說 請問是只要多少住戶同意就會被政府強制執行
11 有人說最後一個簽約 才能和建商談到最好的改建條件 這種想法對嗎
12 容積率 除了不包括 前後陽台 公共設施 屋突 機房等 還有哪些地方不在容積率範圍內
13 以上這種情形 請問有哪個政府機關可以幫忙處理解決

Answer 1

問的問題裡面有幾個重點，但是解決的方法只有一個，
既然你有地上物，那就不要簽吧，死都不要簽。(這是真話)
1.合不合理，就這點來看真的是很主觀的，從維持原住戶品質的觀點，1戶換1戶依現在的行情，坪數至少要比現在大，1.2~1.3倍算合理，車位一個OK。而你說要65/35，合不合理我就不清楚了，也許我幫你算過我自己也忘了
2.不要簽，就是不要簽，最好叫上下左右鄰居都不要簽。(希望這樣我不會被建商追殺)
3.沒有公式，這個東西就是要看建商的成本而定，可惜台灣的建商都是靠騙吃的，
4.你自己拿錢出來改建，也要看蓋成什麼樣子，這才能決定你的成本啊，對否？
5.都市更新之後當然是要馬上改建囉，不過從申請到核定下來，也要2~3年啦
6.7.8.9.的問題都是混在一起問的，一起回答。都市更新是一定範圍之內一定門檻就可以有被送審議核定的資格，但是沒說他一定會通過。另外就是同一個範圍只會有一個建商的案子通過，這個道理很簡單，在多數決的情況之下不是他還會是誰？都市更新的過程當中你都可以去陳請、發表你的意見給審議機關跟委員會，之後你不爽還是可以向政府陳情抗議。只不過相反的來說，如果建商能夠撐過審議到核定通過，表示他也不是真的在亂搞表示他也不是真的在亂搞，你要以主觀的認為不合理那怕是有討論空間的。
10.這個問題問很多遍了耶，自行申請劃定為都市更新地區的門檻是合法建物及土地面積的3/4，人數的2/3；政府劃定地區的都市更新門檻是合法建物及土地面積的2/3，人數的3/5。不過實務上現在政府不敢硬幹來強制，因此只要你有地上物人又住在裡面，裝死不走就是王道。
11.對，雖然我不想這樣推廣這個概念因為這樣會造成以後我自己案子的困擾，但是目前來說是這樣。除非中央政府跟地方快點對強制執行的部份做出執行的要點與方針，不然目前來說就是如此。
12.還有外面的法定空地、地下室，這個問題其實不是很重要。
13.台北市都市更新處理論上是要幫你，但是在很多情形下是沒有用的，第一假如這個案子根本還沒成案，他們也無從幫你。第二是很多你要求的情況在公開的都市更新程序裡面根本做不到，比如說你要私下跟建商談條件而不是公開的，那與都市更新處根本無關的，但是如果就公開的程序而言你又怕被建商衝婊，所以結論是更新處能夠幫你的有限，還不如照三餐發文去更新處陳情。而且更新處的能力....有限，沒事還會叫你打電話去別的單位救助，我就常常接到啦。

Answer 2

我覺得其實如果建商合建的條件合理，是可以參加的，原因如下：

1.早期的建築技術跟現今的差異，以及建材使用上與安全標準有所差異，房屋也因時間的關係便的老舊折損，就算是屋內改修裝潢再怎樣的好，如果遇到淺層地震4-5級，再多台北震盪效應1級，房屋就很容易倒塌，所以若條件合理參加都更，換回一間較安全且居住設備條件更好的房屋也是很合理的。

Answer 3

不要簽而且跟都市更新承辦人員強烈反映

Answer 4

首先 不知道 你們都市更新的案子 目前進行到什麼程度

至於 分多少 要看你的土地在那 使用分區 容率 房價 等等因素

目前雖然有所謂的透過權利變換方式來進行都市更新
但尚未有任何一個案子是未經過部份地主同意即實施權利變換核準的

建坪如何計算 須看面積及使用分區 來計算容積率

委建 的工程費用 要視規劃及面積大小而定 委建一般都比合建划算
但整合上會較為困難 時間也會比較久

保留年限? 不知道你的土地位在什麼地方 都市更新到了什麼程度 是自行劃定 還事業概要 or 事業計畫? 通常都有一定的期限限制
另外建商會急著簽約 是因為前期都市更新的送件 大約需要一到二年的時間
建商會想掌握的多一點再來一次進行

都市更新有所謂的權利變換 並不是都全部住戶同意才能更新
當然 前面有提到 現階段的案子 並無行使公權力之強制權利變換成功的案子

簽約是建商生存的方法 必須保障建商在這塊土地上不會浪費太多時間人力等等
而且簽約會對 所有權人 及建商 有保障性在 通常會有所謂的說明會 及 都市更新的公聽會 應該是不至於有任何人沒問過你的情況出現

同一範圍 如果有不同建商進場 則視乎同意書門檻比例 誰先拿到固定的門檻比例 就可先行送 事業概要 接著才能送事業計畫

有關政府方面的問題 可以洽台北市都市更新處
http://www.uro.gov.tw/他 們會很樂意的為你服務

最後一個簽約不見得會比較好 要視情況來決定