有建商來談合建，照房屋權狀給建坪一比一是否合理呢?

Question

家住台北，土地區分為商三，第參種商業區(依都市計畫說明書圖規定辦理，始得作第參種商業區使用)(原屬第參種住宅區及第參之壹種住宅區及第參之貳種住宅區), 但是否在道路用地(公共設施用地)(應依建築線或俟地籍測量分割後，再確定)。
對面是200坪空地加上我們土地約140坪，因為他們土地是靠6米巷子，我們大樓是靠30米的大馬路，所以開發商想跟我們大樓合建，我們大樓共有16戶(包括地下室)各持有平均持分，各戶持有8．834土地，權狀為45坪

1，那每一戶住戶合理應該得到多少室內坪數?
2、公設比有多高呢?
3，那持分土地7．434土地的地下室可分多少呢?
4、每一戶平面停車位有几個呢?如何計算呢?
5、補償金行情是多少才合理呢?

請教各位專家，多多發言

請教各位專家，多多發言，如有資料不足之處請指正

地下室持有５３１／１００００

我們大樓公設比只有１３％

請教大家一下
1，陽台地下室雨庇梯廳不是不包括容積率裡的嗎? 為什麼分到這麼少呢?
2，如果是地主65%建商35%，又有都更和停獎40%的話
是不是這樣算8.834坪*3*1.4*1.6*65%=可得38.586建坪

Answer 1

1.土地條件：你的分區現在是住三及住三之一兩種，不過，既然你說你是靠30米大馬路，那應該是住三之一這一則的，因此容積率是300%
因此，你一戶的土地持分是8.834坪，總面積是8.834*16=141.344坪，總容積是141.344*300%，可建坪大約是乘1.6=678.5坪，跟建商55/45分之後，一戶剩26.65坪。這是有含公設的。至於為什麼會變那麼少？因為原來的容積率太高。16戶含地下室表示原來是7層樓雙併，一戶權狀是45坪，回算容積率約是40.5坪，地面以上共14戶，那就是567坪，除以基地面積140是405%，比現有法定容積足高了105%。
當然，也許建商有額外爭取的容積獎勵，這方面可能可以再提高可建容積。
至於分配比例，以住宅區來說通常是55/45，不過這是由建商的成本去推算而來，也與產品在未來當地的房地產市場可銷售狀況有關，因此需要知道確切的地段跟建商未來的產品規劃才能進一步推估，換言之55/45是經驗值不是確定的數字。

2.1.6設計的公設是在33%~38%之間，看戶型設計

3.不是每戶平均持分嗎？為什麼地下室又變成只有7.434?

4.平面車位要看地下室如何設計，有多少空間才能分多少

5.補償金的行情合理來說是在維持現有居住品質的情況下，在施工期間另尋住所的租金需求。通常是同一行政區內的平均租金水準做參考。不過補償金是很有彈性的東西，主要還是跟建商之間的合議。

2006-09-30 16:08:37 補充：
1.1補充，如果是7樓的華廈有電梯的話，現有的公設應該就很高了，權狀45坪的話應該容積只有31~34坪之間，則整棟的容積就是434~476，原容積應該在310%~340%。

2006-10-01 02:04:58 補充：
是的，這樣算出來是38.586，但是公設結果是33%，室內面積就只剩下30坪不到。

Answer 2

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Answer 3

說不定建商的地，容積還不能用滿，要靠你們的30米道路。開個高價把房子賣了比較實際！常常合建後，建商的房子你不喜歡，或是中途有變化。「氣心魯命」啊！

Answer 4

依照您的說法使用分區應該是商三特
也就是建築強度是沒有增加
所以要先搞清楚原來到底是住三或住三之一還是住三之二哦

建商當然想找你們合建
因為你們面臨的是30米的計畫道路
整個價值與面臨的是六米巷道是有很大的差別
對於未來完成後的賣相
甚至還會多出容積獎勵及店面效應也不一定

您問的問題都是需要有更正確的數字才能幫你判斷
現在幫您評估一比一是否合理還言之過早
如果您的使用分區是住三那還有賺到也不一定
建議可以開個理想價格問建商是否願意買斷
待建築完成後如格局自己也喜歡
在向建設公司要個折扣買下來
較易達成雙贏之局面

Answer 5

直接跟你說吧
1比1完全不合理
鄰6米道路的土地價值低
但只要跟你這邊合建就等同於他的土地是緊鄰30米道路
整個土地價值就提高了
最少他那塊地的地價翻一倍