土地法34-1條處分土地問題?

Question

本人有一持份土地140坪(土地總面積2100坪)今有建商購買超過2/3要依土地法 34-1處份全部土地.請問
1.土地上有數建築物,其中一建物約３５坪我現仍居住其中（民國４６年前房屋無房屋所有權狀）,土地購買人依土地法取得全部土地可要求我搬家嗎？
２．土地購買人依土地法取得全部土地可要求我需付土地租金嗎？
３．是否可不搬家與付租金？
４．如果建商惡勢力請我搬一般補償費行情每坪約多少？

房屋只有戶籍與電力公司用電證明證明居住房屋之存在,
至於購買全部土地實非小市民可承擔因為需好幾億

Answer 1

1.關於地上物，建商可能先以34-1第一項多數決，就可以拆除地上物（你的房屋），而後再給你補償！！可能淪不到購買人來處理。
2.如果無建物就不會有這個問題！
3.沒建物不發生此問題！
4.補償費行情通常由協議，不成時公家機關協調或司法裁量。

建商既然收購2/3土地，就是會想要整筆土地利用。不太可能會讓土地上還有【障礙物】出現。再來依34-1出賣給他人只是形式，其實主要也是建商內部自己人。做這些程序都只是要取得全部土地的方法而已。

你該怎麼辦？說真的小蝦米對大鯨魚，有點難度。但有！
1.依司法官釋字451號解釋，你有時效取得該土地地上權的資格（建物使用以佔用土地為前提）。若為租用，就依上述～以民法425-1作為權力保障。
2.做土地抵押設定，辦理查封等，來阻礙建商處理土地。提高複雜性...
3.海蟑螂！！
4.其他...分割等..

反正～現在作法除非你有以34-1第4項購買全部土地的打算（銀行貸款）。否則基本來說就是要求現今的部分！加重自己的份量，才有籌碼。

Answer 2

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Answer 5

1、2一起答：民法425-1係規定土地房屋同屬1人，若土地、房屋因移轉所有權而造成所有人不同時，推定在房屋得使用的期限內有租賃關係存在，若土地共有而房屋為單獨所有，無法直接適用同條，但為填補法律漏洞應可類推適用；同理物修826-1亦增訂不限分管契約對應有部分受讓人有效，對於取的物權人亦受分管契約之拘束。據上論述，不可要求你搬家但可要求你付租金，租金數額無法協議可請法院定之(民法425-1第二項)

3、若不要搬家可依民法823請求分割共有土地(任何共有人皆得單獨提起)，由共有人全體協議分割(不適用土地法34-1多數決、最高法院74年台上2561號判例)，若協議不成任何共有人可提起「請求分割之訴」，由法院裁判分割來取得分得土地之單獨所有權或法院裁判變賣土地而取得依持分比率計算之價金；若你已在土地上有建物，法院在分割時定會審酌，而做出適當之分割裁判。

4、房屋所有權狀和房屋所有權應屬2事，若房屋只因沒有所有權狀就認為房屋之所有權被土地吸收，豈不嚴重破壞民法物權體系(民法66第1項)，違章建築亦同此理，違章建築雖不可向地政機關登記但仍有相當所有權之使用權。若你是原始出資建築人當然房屋所有權歸你，縱使土地登記名義人非你，亦可對其主張民法767中段請求塗銷，故綜上論述，應非搬遷費問題而是房屋這項不動產買賣的問題，你可評估該地上物之價值判斷。

希望有回答到你的問題