本人買了間法拍屋，同樣是屋主強占，假意表明拖延、毀損、自殺等恐嚇等語，實則索取裝潢及搬家費，一一流露於交談之中。
對於法拍點交上已有相當程度的了解，但是是否可在履勘及實際點交前遞送刑事狀或存證信，或者向自來水、台電及大樓管委會聲明不付取得產權後的水電及大樓管理費，迫使債務人(屋主)知難而退?請各位前賢不吝指教!!
2006-09-20 05:25:04 · 6 個解答 · 發問者 小魚 1 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下： 一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。 二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。 三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。 四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。會有何狀況發生呢？ 1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。 2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。 3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。在履勘及實際點交前遞送刑事狀或存證信，前者警察是不會受理的，後者只是給對方一點壓力，但有可能更挑釁對方，讓雙方更難達成和解的可能；而斷水斷電或拒繳水電費（含大樓管理費）也是行不通，這些單位是針對現住人，而不是所有權人。您還是要配合法院強制公信力，視點交進度，隨時與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！ 請點選：
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/未點交實例_big.gif
參考網站：www.104woo.com.tw
2006-09-21 05:33:17 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2006-10-26 06:45:32 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
因為第一次點交,就只是法院要前屋主自行點交給你..
如果你談不攏不想給他搬家費,就不要跟他再談了!
但最好不要斷他水電,免得他不爽或有警覺。
等第一次點交期限過後,就申請第二次的強制點交,
那時法官/書記會去堪察,你就可以合法的進去查看屋況,
當然,第二次點交時,就要照相,免得他破壞東東,
然後法官會給他的期限要他搬家,
如果還沒搬,就要申請第三次點交了!
就算他人還住在裡面,也會被搬出來。場面會很難看....
因為搞到第三次點交大約要花個2~4個月,
大多數拍定人還是會以搬遷費來解決,
若不趕時間,可以依照法定程序慢慢來。
若趕時間,就計算一下若晚了2~4個月住進去的損失會有多少,再酌量給予搬遷費。
2006-09-23 17:33:22 · answer #3 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
辦好不動產的登記之後，就可以進行法拍屋的點交了，也就是要取得房子的使用權，如果你事先已經調查好房子的使用狀況的話，應該可以順利取得，只是時間和手續上的問題而已。點交依順利與否，大致可以分為下列３個階段。 第一階段：自行點交－這是最簡單直接的情況，通常是空屋無人居住時，在取得權利移轉證書後就可以直接請人開鎖進去，你可以不需要請法院點交。這時你要做的工作如下：１.會同里長、鄰長或是大樓管理員共同進入。２.找好鎖匠開鎖，進去後就把鎖換掉。３.準備照相機，將進入時屋內狀況包括裝潢、遺留物品都拍照存證。 第二階段：法院第１次點交－如果不動產被債務人占有或是第三人查封後占有的情況，且在拍賣前的拍賣公告上註明點交的前提下，這時處理的狀況如下： １.聲請法院點交－你必須向法院提出民事強制執行點交聲請狀，聲請點交，但你必須支付點交人員的出差費，目前的行情是每人500～1000元左右。２.執行人員現場勘察－法院第一次點交會請書記官及法警到現場勘察了解況，和房屋的占有人做軟性的溝通。３.占有人自行遷離－經過執法人員與占有人協調之後，通常會給１到２個月的限期讓占有人自行遷離。 總而言之...法院根據有點交的房子其處理程序如下：１.得標人繳清尾款...到拍定人過好戶...才能向法院聲請點交...［這段期間約１個月］２. 拍定人取得所有權狀..才能向法院聲請［第一次］的點交程序...法院收到拍定人聲請的點交狀後...會發文給債務人...命另債務人１５天內自動交屋給拍定人［這只是法院的程序啦！！］３.當然...１５天債務人也都還不會搬走...此時於１５天到期...拍定人才能再次向法院聲請第二次點交程序...４.法院收到第二次的點交狀後...再次發文通知債務人...法院將定期來房屋現址履勘...區時會請債務人在現場等候...！！而且法院並不會因為現場沒有人就停止履勘..所以如果沒人在現場...很可能法院就當場把房子點交給拍定人.....而這段時間大約又是［３０天～４５天］左右...５.到履勘當天...法院到現場會協調雙方交屋時間.....此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日...如此安排下次的點交時間有機會是在３個月的時間了...而且法院多半不會介入搬家費多寡爭議...只要雙方達成協議....法院只想趕快［結案］而以... 因此從拍定日到房屋點交完成...如果依賴司法程序解決...大約要四個月至六個月不等...且中途如有狀況發生...時間又會往後順延...點交時間超過一年的案子在法院是時有所聞..... 就你所說的問題...是否可在履勘及實際點交前遞送刑事狀或存證信 ANS:我們有處裡過相關的案件..就是說現住人[揚言恐嚇]拍定人..我們的處裡方式是[錄音下來]然後將此狀況以證物方式送交當地管區派出所...管區出面處理並約談佔用人...此等方式自然就可以給佔用人一點[教訓及警告]讓他知道我們不是拿他沒他辦法...而存證信函的方式只適用於租用不繳付租金..或是告知該案已經拍定的做法..只能給對方一點壓力而以...實際仍需以法院告訴為主 不付取得產權後的水電及大樓管理費 ANS:是行不通的...因為你是能不繳取得權狀之前的管理費...但取得所有權之後的管理費一定是你要繳的...而且水電費的這些單位是針對房屋本身...有繳費就不會斷水斷電...因此如用此法對付現住人也是行不通的....因此如何迫使佔用人知難而退是需要法院的公權力及視點交的進度...也要適時的和現住人溝通、協調...或適時的和佔用人以[軟硬兼施]或[誘之以利]以達成完美的和諧交屋才是最佳方法...而這些方法就是考驗代標公司的功力所在了...下面網址是本公司強點時的情景...除了屋主揚言自殺、跳樓、甚至開瓦斯引爆...本公司處理此法仍動用了數十名員警及消防隊員加上本公司[動之以情]才畫下完美的結局....http://www.wretch.cc/album/album.php?id=paimaihouse&book=76 希望上述說明對你有幫助...
2006-09-22 12:00:16 · answer #4 · answered by Panda 4 · 0⤊ 0⤋
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2006-09-20 17:19:35 · answer #5 · answered by rebecca 1 · 0⤊ 0⤋
1.等拿到法院權利証明後可至電力公司.自來水去申請斷水斷電
同時也要向法院申請強制點交(法拍公告有注明:拍定可點交)
待法院排定強制點交時間再會同管區警察至現場強制值行
2.為節省交屋時間還是跟他談談通常花個3萬搬遷費
已免破壞屋況因為稍為整理也要花點錢如果談好請記得對房子拍照
存證
2006-09-20 05:53:27 · answer #6 · answered by 小林 2 · 0⤊ 0⤋