近日標到一間法拍屋是承租中，且不點交（租賃期到９６年２月１日、押金１萬、租金１萬）。請問如果想目前把房屋收回可以與承租人溝通嗎？如果承租人想住到租約到期，我可以向他收租金嗎？租約到期房屋可以收回嗎？押金是前屋主收我要歸還押金給承租人嗎？
2006-09-18 20:28:34 · 6 個解答 · 發問者 Anonymous in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。在租期屆止前，您成為新房東，當然可向房客收取租金，但不能要求提高，而您也没收對方押金，所以您没義務歸還；如果想提前終止租約，需得到房客的同意，雙方協商條件。雖然房客租約將到期（９６年２月１日），您如要收回房子，必需在到期前一、兩個月事先通知房客，表示不再繼租意思，最好發存證信函比較有根據；萬一到期對方不付房租也不搬走，您必需與對方打官司；經過三個月訴訟，您雖能取得勝訴，但對方不自動搬走，您還是要透過法院民事執行處聲請交屋，其程序如同有點交法拍屋一樣，約四個多月時間。您的房客應該没有那麼惡質，我只是做個假設，如何應付最壞的情況，也讓您比較點交與不點交的差異。
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣後原屋主幾天會搬走.jpg
參考網站：www.104woo.com.tw
2006-09-19 16:55:30 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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2008-03-30 20:53:08 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2006-10-26 06:46:25 · answer #3 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
如果房客以一次付清房租為由拒絕搬走及付租金要如何處理?
2006-09-25 08:20:30 · answer #4 · answered by 小涵 1 · 0⤊ 0⤋
法拍屋一般分點交及不點交兩種1.點交 的房屋:法院依法律[強制執行法]執行房屋點交..只要是由法院拍定的案子..法院都會排定時間來將房屋騰空交屋..中間種種程序如有法拍代標公司來處理的話一般都會比較快..如自己來則要了解程序即可..2.不點交 的房屋:法院是不會出面處理的..且筆錄內容也會登載說明由拍定人自行點交通常不點交的情況有下列幾種:(一).租約未到期占有使用(二).以之前的所有權人所欠的債物抵押租金至全部清償完畢(三).以租金一次付清為由..要住到租期滿為止(四).以押金抵租金(五).無限期租約以上都是造成不點交的原因且都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，所以對付這種人就必須懂得奇門之道的法拍功力，來對付他們..如果您是法拍新手，或是第一次接觸法拍屋..要面對這麼高難度的案子，只要找到功力高的代標公司..是沒有處理不了的案子..尤其本公司對這種棘手的案子更有興趣..因為這種案子通常利潤比一般的點交屋要高[我說的是房屋取得成本比點交的房屋要低上許多]!!對於資金充足者..不彷是一個賺錢的好機會..而不點交的案是沒有解決不了的..只有不會解決的人..法院的點交程序如下:1.得標後並繳完尾款在案..於核發權利移轉證書後..先遞[點交狀]2.法院收到點交狀於30~60天排定第一次的履勘時間3.第一次履勘完畢後遞上第二次的點交狀..法院收到點交狀後於30~90天排定第二次的強制履勘時間4.強制履勘後..當天交屋..........原屋主就算不般也會被帶標公司的人抬到屋外...而且法院的人及管區員警在場..一切合法喔!!但根據你所說明的...不點交（租賃期到９６年２月１日根據［民法］第４２５條：［買賣不破租賃］ 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾［五年］或［未定期限者］，不適用之。相關網址如下：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B0000001425因此..你可以和他溝通續租的事宜OR補償搬遷這兩種..畢竟你未經法院排除租約不點交情形而標下..後果是法院不負責點交的..你只能等到租約到期再申請[強制執行]OR打[不當得利佔用]的官司囉還有一搬來講[押金]的部分只要雙方協議好就可以了..畢竟你只是要得到[房屋]破除[不點交]的情形...不要計較太多不知回答的還滿意嗎??
2006-09-20 21:12:16 · answer #5 · answered by Panda 4 · 0⤊ 0⤋
法拍屋是不點交的
租賃期到96年2月1日，你就必須接受（買賣不破租約，也就是保護善意第三者）。但是這段期間的租金，你是可以收的，因為房子現在是你買的。除非房客與前屋主的契約書是打一次付清的（但通常是少數）。
租約到期房屋當然可以收回的，或是另定契約再出租給房客。
押金部份是前屋主收走了，是不關你的事，你也不須要負責。
2006-09-19 07:12:06 · answer #6 · answered by ? 7 · 0⤊ 0⤋