都市更新 容積率 獎勵停車位 建商合建簽約注意事項

Question

請問 各位專業人士
一 四層樓公寓的 樓層一樓和二樓 商三
土地持份 分別是 樓層 一樓約十坪 樓層 二樓約八點五坪
辦理都市更新後 以建商35% 地主65%換算 地主分別可分到多少建坪?
依建築規定 法定車位檢討 地主通常可以分到幾個停車位才公平
如果建商使用停車位獎勵多出來的車位 地主有權利要求多分得車位嗎
二 "開放空間" 面積該怎麼計算
三 "房子的容積率" 除不包括 房子的前後陽台 地下室 等空間外 還有哪些地方的面積 不算在容積率內
四 如果建商使用容積率移轉 多蓋幾層樓的房子 如果本來是蓋十二層 後來變十四層 地主有權利拒絕嗎 或地主可以要求多分的一些建坪嗎 因為這損害原有地主的居住品質
五 和建商簽約 須注意哪些事項 才能保障地主的權利
例如 可以分得的坪數 停車位 土地信託 工程年限等 還有什麼注意事項嗎 條文該怎麼寫和註明
和建商簽約 可以在合約書註明 "拒絕" 建商 "使用容積率移轉"及 "使用獎勵停車位"嗎
因為聽說有人和建商簽約 結果房子蓋好 坪數縮水 後來打官司解決
和建商的合約書可以請哪些"專業人士"或"政府機關"幫忙鑑定內容 才不會受騙 因為聽到好多人吃建商的悶虧 很害怕
六 如果大部分住戶登同意改建房子 只有三 四戶不同意 這樣會被強迫和建商簽約嗎 還是全部地主都要談好條件才能簽約 動工呢
七 工程期間"土地信託"該怎麼辦理

請問規劃師 18.5*5.6*1.4*1.6*65%=150.8坪 這些數字各代表什麼意義 謝謝

Answer 1

1.假設都更與停獎合計有40%，則可分配的坪數是18.5*5.6*1.4*1.6*65%=150.8坪，車位如果要用法定車位的檢討比較複雜，不過可以概抓是允建樓地板面積扣除屋突跟機電設備，大約是允建容積的1.15左右，按照檢討大概是18.5*5.6*1.4*1.15/120)*65%=1個車位，如果有停獎當然是照分。
2.開放空間的算法是依照台北市土地使用分區管制裡面有關開放空間綜合設計放寬的規定，但是需就整宗基地一起檢討，單獨看沒有意義。
3.梯廳、屋突、雨庇...
4.當然有權利，因為整組建築規劃本來就應該由地主跟建商一起討論，但這是就合理性而言，實務上容積移轉是建商出的錢，而且他往樓上蓋，要說他對地主的居住品質有影響是很難記的過去
5.如果是都市更新，這些問題您不用太過煩惱，不過倒是要注意付保證金、付款以及稅捐的分擔。如果真的對於合約的內容有意見，在未來都市更新審議的時候到審議委員前陳請都OK。不過契約的內容除非真的是違法，不然別人很難對於契約的內容合不合意發表意見。
6.這個問題回答過很多次，如果建商是用協議合建來做都市更新那是行不通的，因為建商最終無法拿到土地使用同意書。但是權利變換就可以，建商也不需要跟不同意的人簽約，透過權利變換會把可分配的權益給地主。再來就是政府會不會依都市更新條例辦理代為拆除，目前地方政府在實務執行上仍多有考慮，但是這並不應該做為少數幾戶不同意而抗拒的理由，否則失去都市更新多數同意的精神。另外內政部也正在擬定代為拆除的法令跟執行要點，因此之後政府應會比較積極的來處理。
7.如果要辦土地信託，建商應該會與地主一起依合建契約辦理，找一家建經公司或是銀行代為處理即可，目前這項業務很多金融機構有承辦，您可以自己詢問。

2006-09-30 00:07:59 補充：
台北市的開放容積移轉仔細研究後發現除了捷運站周圍300公尺內的地主有機會受益外，其它並沒有特殊的放寬，算是虛晃一招。

Answer 2

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有關容積移轉的問題都可以來看看

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