請問都更條件合理嗎?合建好?還是權利變換好?

Question

最近有建商來洽談合建,談論我們這一區土地是政府規劃中之都市更新地區,建商正在收購或與地主洽談合建事宜(馬路寬約20米道路,預計蓋地上14層地下三層),給予條件是建物分配地主與建商為5:5分,都更獎勵容積地主與建商為3:7分,停車位地主與建商5:5分請問此分配條件是否合理?如地主擁有土地約20坪商三及住三各半請問之後地主可分配多少坪數及車位?另聽說有權利變換不知是何?煩請代為評估是合建好還是權利變換好?是否還須注意什麼?謝謝!

Answer 1

1.分配合不合理請看個人之前的回答有解說，以本例而言，14樓大樓建築成本約10萬，加上兩年的管銷與利潤之後，如果能賣到均價35萬，則應該是以地面層55/45跟建商分較為合理，如果有店面的話則是由一樓往上水平分。至於都市更新獎勵的部份如何分，要看那些容積獎勵的部份是由建商所出錢的，如果建商都沒有出錢何來3/7分的道理。車位跟地面層類似，三層地下尚沒有太複雜的工程問題，5/5分算合理。
2.權利變換目前是屬於公開透明的分配方式，兼有節稅的功能。不過實務上都是權利變換加上合建，也就是私下都有地主與建商約定的合建契約。所以要求建商用權利變換對地主沒有壞處，合建另外做多一層的保障。