配合都更計劃,房子為何變小了?

Question

昨天和建商開了初次會議,內容是配合附近相鄰的都市更新計劃.
結果是我的公寓在都市更新計劃由原本的33.4坪變成21坪..
難以接受
再扣除公設次後只剩17坪
這麼小的房子還要兩個電梯,真orz
沒有感覺到有任何都更計畫的獎勵,參與更新甚至像被處罰一樣.
只好協調不成功.
請問都市更新之後的房子有這樣離普嗎?從三房二廳的公寓變成一房一廳的小套房,這樣算法對嗎.?

地段是康寧路三小段.是住三用地
建商說明容積率是35%,電梯是二座,計劃是12層樓.
原本的房子是五層公寓,
感謝各位熱心人士的回答,謝謝

Answer 1

關於，配合都更計劃,房子為何變小了? 自95年7月1日起房市推案將很不一樣，多項新修、增訂的建築管理法規上路，牽動建築開發案的新設計，建商反映新制實施後，可建容積縮小，公共設施將增加。新法規定8樓以上設置雙安全梯直達避難層，內政部營建署去年邀集業者作成決議，為增加防火避難的安全空間，提升高樓建築安全，8樓以上建築須設置兩座安全梯。 增設安全梯將提高公設比，目前的公設比動輒25%到30%，新設的安全梯將再添3%到5%的公設比，也就是說8樓以上產品，將買到更多公設。 另一項新規定：雨遮計入陽台面積。突出於陽台的雨遮將計入陽台面積計算，陽台面積為總樓地板面積的10%，新法實施後，雨遮將占用陽台面積。 所以，33.4坪舊住宅新建更新後變成21坪，這樣算法上屬於合理範圍。

2006-09-15 13:50:10 補充：
更正:
自94年7月1日起，新建築管理法規修訂8樓以上設置雙安全梯直達避難層。

Answer 2

謝謝規劃師,建設公司好像用我的地坪乘上1.3再乘上1.5然後再用55/45分還有一個225%的乘數這樣子的情況..然後台北市都管局也有人來參與會議,她給我們建議是不一定只有這個建商可以承做,我們住戶也可以自己找建商來評估.
台北市都管局表示,用現在的法規來看,我們的房子不管誰來合作,只要重建,新房的坪數一定會更小.

2006-09-18 12:53:55 補充：
真抱歉.35%是公設

2006-09-19 10:00:59 補充：
7.8多坪吧...我記得...不過謝謝了.我想我應該不會參與都市更新吧..算來算去都不划算.

Answer 3

1.你可拒絕參加
2.研判：政府都更計畫獎勵都被建商拿走，所以聯合大家一起爭取應有的權益

Answer 4

除非地區地價條件太差或是都市更新獎勵太少，否則一般的都市更新案如果建商讓原住戶分配的大小比原來的還要小，不但住戶不會接受，到了審議委員會也會等著被修理→都更之後愈住愈小，21坪已小於台北市平均家戶居住水準28.4坪，這樣還想過關核定恐怕是大有問題。

不妨把你的情況再陳述清楚比較容易看看建商到底是有困難還是在搞鬼。

2006-09-18 11:27:11 補充：
台北市的容積率沒有35%這麼少的噢，這應該是指新建築的建蔽率吧。我想如果知道了使用分區是住三，主要要問的應該是容積獎勵有多少才是。從您的補充敘述來看，如果是原為5層樓的公寓，那原有容積是高於現有法定容積，原有容積高於法定容積這部份已經列為一項容積獎勵，目的即在保障原住戶的居住品質，因此加上其它都市更新獎勵之後，理不應發生面積縮小的情況。供您參考。

2006-09-18 15:12:31 補充：
所以你的地坪只有5.8嗎？這樣回推5樓公寓的持分1/5，整塊地只有29坪大，結果你的房子有33.4坪？建物投影面積比整塊基地還大很奇怪噢.....我想我應該沒有算錯吧。

Answer 5

其實都市更新計畫，有大多數會造成地方的繁榮，基本上需要所有地主同意，才能做更新動作。
在都市更新計畫當中，通常會多增設一些公有的面積，如道路拓寬、綠地、排水等等的，這一些增加的設施面積都會依照所有更新的面積依照比例分攤到各地主，所以都會減少少許。
但是你的案例33.4→21或許有點太多，應該要看清楚更新的一些文件，以免造成自己的損失。