您好:
半年前家裡後面的眷村拆除 之後聽說有建商標下該地
由於眷村四周被住家圍住 而我們家前面的巷子有八米寬 因此該建商
最近有來要求一起合建 預計整個社區都要蓋15層樓
地點在永和頂溪附近 新大樓售價約25萬一坪
我們家是老式公寓 共四樓 左右各一戶 共八戶 我家在二樓右邊
室內約27.5坪 (權狀記載) 聽媽媽說 這不包含樓梯及陽台
請問我們大概可以要求之後多少實際坪數呢?
合約書初稿也有提到X1.5倍 再送一個機械停車位
建屋期間每月一萬租屋費
因為有鄰居陸續和他們私下簽約了 不過都不肯透露
麻煩大大給個大約坪數囉
是 27.5X1.5 嗎 ? 還是要用土地持份算 ?
和建商談時要如何爭取呢 ?
感激不盡~~~~~
2006-09-09 11:53:54 · 3 個解答 · 發問者 小欽 1 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
永和的房價應該可以衝上30大關才對
如您所說的地點在頂溪的話，又有捷運站加持
25萬元的售價是有點偏低哦
先不論在建築工期內是否有租賃、搬遷等補助費
羊毛出在羊身上這道理相信大家都很清楚
也有案例是所有的補助款都不要，只要分配到更多的面積
但鄰居陸續與建商簽約卻不透露這倒是很不智的做法
鄰居們團結起來絕對可以爭取到更好的條件哦
只要建設公司能取得合理的利潤，這案子才有繼續跑下去的可能
殺頭的生意有人做，賠錢的生意是絕對沒人會做的
在來討論可分配到的面積部分
您可以到當地的戶(地)政事務所去詢問該地的建築強度
也就是建蔽率跟容積率
以基地大小乘上容積率就能算出可蓋出多少的室內面積
在與建商目前所開出的條件27.5*1.5=41.25比較
(要先了解41.25是純室內面積或已含公設哦)
就大致了解這案子地主與建商的分配比例
對建商而言，可分配到的面積乘上售價在減掉造價及非合建所取得之土地成本
則可得知建商可取得之大概利潤為多少
在來評估是否為合理之利潤
這部分是要做很多功課的
建議可以多在知識+爬文
尤其是規劃師大大在這部分的回答
會比我的還要清楚易懂哦
2006-09-11 14:12:31 · answer #1 · answered by MoRi* 4 · 0⤊ 0⤋
那位樸石建築師的老大，你真的是建築師的人嗎?四樓公寓改建可以分到2.5坪?請問你的計算方式??
台北縣住宅區用什麼公式可以計算出2.5倍?
還是你存心想害發問大大提出一坪換2.5坪，讓建商覺得它是一個無知又貪婪的人?
2006-11-10 10:13:11 · answer #2 · answered by ? 4 · 0⤊ 0⤋
這位先生已經在來信中回答過你了，因為你沒有提供地點也沒有提供土地使用的強度可參考，所以能夠回答的有限。
單從合建的角度來看，以你所說15層樓的大樓造價約在9.5萬/坪，則加上建商的投資報酬率來看，要撐到30萬/坪的售價才有機會維持5/5分。不過這個是從土地來看的，所以現在依經驗，假設你的室內是27.5坪，則你的總面積應該是30.5坪，用這個來當建築物投影的建蔽率，則早期四層透天的建蔽通常為60%，因此土地的大小約是50.83坪。又你是四樓持分，則土地的面積應是12.7坪左右。假設你是位在住宅區，目前永和的土地使用分區裡住宅區是300%，則在5/5分的情況之下你的可分配銷坪約是12.7*3*1.6/2=30.48坪，其實只有你現在的產權面積大小而已。
那反過來看為什麼建商能夠給你到1.5倍？俗話說殺頭的生意有人做，賠錢的生意沒人做。用前述的假設條件去反推，他要答應給你現在室內坪的1.5倍，27.5*1.5=41.25，5/5的條件之下實際的可銷坪數是82.5，再除以面積跟容積-建埠比可得到4，也就是容積率是400%，這代表建商其實有用別的方式來做容積的提昇，把法定容積提高了50%以上，才做的到這個條件。
所以這裡面還有很多的問題需要你自己去釐清，才能知道到底是用土地分還是用現在的面積分比較好。
不過個人的看法是，台北縣從以前就是屬於高度發展的飽和區域，原來的使用強度就很高，在實施容積率之後反而對於都市更新不利，因此在台北縣如果建商可以提供你比現在更好的居住環境跟品質，其實太計較一坪兩坪沒有什麼太大的意義。不過這不代表你不需要去了解這個合建裡面的真實情況是什麼，畢竟一間房子對一個家庭來說是很重要的資產。
2006-09-13 20:59:51 · answer #3 · answered by 魏經執行長 7 · 0⤊ 0⤋