本人有位於市區的透天屋,附近亦皆相同或類似格局之透天屋約12戶,每戶約30坪左右,日前建商(實為中間人之資管公司)來談 ,稱其已購入約6戶, 要求收購或合建, 並稱倘不從將以都市更新方式強制處理, 因本人為律師, 告稱法律在行, 故其不敢太囂張, 但附近鄰居不願出售者, 則因受其所稱於一定比例後得強制拆建之類似威脅說詞,甚為恐懼苦惱.
本人初步查閱都市新計畫條例及其施行細則 ,對於該法規定有初淺了解, 在此想請教有參與更新案之專家, 住戶或建築業先進以下問題:
1.未劃定為更新區, 建商倘擬實施更新單元,其程序及時間如何?
2.本人及相關住戶倘堅不參與,應如何維護權利?應如何避免建商黑箱作業 ?應如何抗拒該項更新計畫並表達立場?
3.建商倘強度關山,於符合該條例規定之所有權人相關比例後即逕自送件, 本人應如何表達反對立場?上開受理機關為何(市政府都市更新處嗎?)所需時程為何?全案確定實務上需時多久?
4.本人堅不同意 ,倘最後仍通過該更新申請案, 並強制參與時,是否即受權利變換方式獲得補償?是否仍對本人最為有利?
以上,謝謝 .
都市更新有其立法目的, 但本人所有房屋屋鄰雖40年,但外觀, 安全及功能皆佳,所在位置亦好,非屬危樓破爛,而係外觀良好好建物,更係有助該地區之景觀及特色, 建商純以增加容積及獎勵態度之私利,毫不考慮都市更新原旨, 妨礙憲法規定保障人民私有財產之權利 ,好比今天建商要拆總統府,司法院及台灣銀行作更新, 因為該等建物超過40年,有理嗎
2006-09-03 10:41:58 · 3 個解答 · 發問者 ? 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
兩位都是專家, 深入淺出 ,引據有理,謝謝.
2006-09-04 07:15:20 · update #1
謝謝, 舉總統府之例,我了解相關建築應依古蹟保存法之規定予以保存,但我原意是倘相關建築並未達古蹟之程度(古蹟定義依該法及其立法原意),但就該地區而言,該等建築物形成之景觀有其都市意涵,形成之生活環境良好,且無礙都市機能及無涉公益,即無於該特定區域實施都市更新之必要(參考都市更新條例規定及其立法意旨),甚而因此影響或破壞都市特有風貌, 而建商援引都市更新條例之目的純係基於商業及私益考量,因因該條例辦理可獲得而外獎勵,無關公益,爰方有我題目提及之私有財產權保障之憲法問題,這可能是實務上可能出現的問題,僅純法理上野人獻曝.謹供參考.
另
2006-09-10 10:08:26 · update #2
謝謝, 舉總統府之例,我了解相關建築應依古蹟保存法之規定予以保存,但我原意是倘相關建築並未達古蹟之程度(古蹟定義依該法及其立法原意),但就該地區而言,該等建築物形成之景觀有其都市意涵,形成之生活環境良好,且無礙都市機能及無涉公益,即無於該特定區域實施都市更新之必要(參考都市更新條例規定及其立法意旨),甚而因此影響或破壞都市特有風貌, 而建商援引都市更新條例之目的純係基於商業及私益考量,因因該條例辦理可獲得而外獎勵,無關公益,爰方有我題目提及之私有財產權保障之憲法問題,這可能是實務上可能出現的問題,僅純法理上野人獻曝.謹供參考.
另
2006-09-10 10:08:30 · update #3
另請教專家,本法第25條之1之規定,係指倘建商取得十分之八同意者,即得逕行辦理,無須再依本條例辦理更新計畫送請審核嗎?不同意者仍有表示反對之意見嗎?是否表示該更新案依定得以通過實施?謝謝
2006-09-10 10:11:53 · update #4
謝謝持續提供解答.
25條之1之得提撥乙節,係指不同意協議合建者, 倘經核定實施都市更新並強制拆除後, 只能依公告地價獲得補償嗎?還是仍得取得權利變換之權益
2006-09-11 11:09:35 · update #5
1.尚未辦理都市更新地區(單元)劃定，需申請辦理都市更新劃定，除依台北市都市更新單元申請劃定辦法檢送劃定指標檢核表送都市更新處審核外，尚需於都市更新處核定之後擬具都市更新計畫書送都市計畫委員會審議。這段時間快則半年，長則一年以上。
2.未來都市更新之實施，除過程中皆有舉辦公聽會聽取民眾意見外，都市更新事業計畫之核定，皆有其法定門檻。以權利變換為之者，其門檻為土地及合法建物所有權人及面積之2/3與3/4以上同意(自行劃定)，以協議合建為之者，其門檻為8/10。原則上，都市更新計畫之申請及內容皆有其公開之程序，包括計畫送核之後的公展與公聽會，公開之都市更新審議委員會，您皆可到場表達您的意見。如您從頭至尾都不願意參加，那就無需表達同意。
3.原則上您向都市更新處發陳情函即可，或藉都市更新過程中相關之公開程序發表意見亦可。如果依權利變換方式實施，更新劃定加上更新事業概要、更新事業之審核時間依經驗在2年以上，如為協議合建方式則為1年半以上。
4.如果建商不採權利變換方式實施之，雖然已達到8/10同意門檻，該事業計畫仍然有無法進行之問題，因協議合建後續將無法取得拆照與所有土地所有權人之土地使用同意書。如採權利變換方式，而您雖不同意其事業計畫內容，但仍參與權利變換計畫中的房地分配，則您的權益仍可透過權利變換中的公開鑑價與政府審議獲得保障。若是連權利變換選配都不參與，則就只能領取更新前的土地及建物價值而已。
5.都市更新確有其立法目的，但其立法原旨係促進都市土地之有效再利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，其同意門檻之設定亦是遵照此原則而設計。而在我國法律之中，亦有對於您所有之外觀良好有助該地區景觀及特色之保護，即申請您房舍為指定之古蹟與保留區，為後代子孫留有具景觀及歷史價值意義之紀念。這樣一來可完全避免受都市更新之影響，也達到您想永久保存您良好建物之目的。請別忘了，憲法雖保障人民私有財產之權利，但此點亦不能夠做為少數人藉以妨礙多數人積極利用其財產權之工具。
如果今天建商敢拆總統府、司法院及台灣銀行作更新，其可逕依因為該等建物超過40年而合法申請，但總統府、司法院及台灣銀行係博愛特區內之重要古蹟保存區，是無法申請都市更新的。
2006-09-10 16:50:07 補充：
您所提到的如果是自行申請自行劃定，則地方政府將依其申請劃定之指標是否符合來檢討並為其行政裁量，之後並將其申請之都市更新計畫送都市計畫委員會審議之。因此如果您認為其劃定事實上並不符合整體都市更新之意旨，應逕向該管之地方政府以及都市計畫委員會對其行政處份提起訴願或行政訴訟。又，都市更新所設計之獎勵做為政府期許民間投入都市更新事業之機制，其設計乃是皆由民間投入之開發行為而促成整體都市更新之公益，而非設計一機制要求民間投入公益事業之進行，如以您此種質疑民間興利為貪利的想法，則我國法令當中各項促進民間投資與獎勵之機制將皆屬政府圖利他人之作為，實屬不法。
2006-09-10 16:50:20 補充：
另，25條之一僅規定以協議合建方式實施時，事業計畫報核之同意門檻，以及其它未同意者之處理方式，並無通過門檻可逕行辦理免都市更新審議之規定，其計畫內容以及處理方式仍需經都市更新審議之程序通過之後才可核定實施。不同意者之意見表達仍可透過事業計畫程序當中之各種公聽會與公開展覽、審議委員會表達之，如不服最後之審議結果依其調處及相關行政訴訟程序處理之。
2006-09-12 00:17:58 補充：
並無詳細規定，需依照實施者於事業計畫內所擬定之處理方式由都市更新審議委員會處理之，如以徵收則依徵收相關法令處理，如以權利變換則以權利變換方式為之。實務上，沒有案子依本條送審通過並成功取得建照，因為協議合建之問題並不在同意門檻為多少。
2006-09-04 05:41:03 · answer #1 · answered by 魏經執行長 7 · 0⤊ 0⤋
您可以不同意到底 但是計劃若核定通過
希望您不要學別的釘子戶 不搬家
畢竟是唸法律的 又是律師 應該不會搞民粹
2009-03-31 11:02:14 補充：
建商純以增加容積及獎勵態度之私利,毫不考慮都市更新原旨, 妨礙憲法規定保障人民私有財產之權利?
前後好像不當聯結ㄅ
兵役根憲法規定保障人民人身自由的關西 律師應該比一班人清楚ㄅ
2009-03-31 06:53:07 · answer #2 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
首先 都市更新具有一定之強制力
相信您是律師 應該知道核定為行政處分的一種
相對人為台北市政府
而審議機關為:都市更新處之都市更新審議委員會
都市更新具有強制性
所以如果超過法定比例 可依法提存之
對於權利價值有異議 依據都市更新條例32條申請調解調處訴願行政訴訟
對於事業計畫或權利變換計畫有異議 則無相關規定 適用诉願法於三十天內提起
未劃定更新地區 依法先送都市計畫審議
都市更新審議約需六個月
但是您不同意即視為不參加
通常權利變換採用"土地開發收益法"
更新的利潤會歸於更新後的價值
而不參加的補償金為更新前的價值
不管同不同意都先簽參加
就算不想分房子 也可依都市更新條例第三條第五項規定領取權利金
公聽會可提出疑議
等待核定發布實施後提出異議
要確保權益 最重要的是集結眾人 讓他達不到法定門檻!!
一定要參加 一定用權利變換
但是這個有公益理由 所以可能不是用財產權之保護來看的
2006-09-03 22:30:13 補充：
反正補償金會比市價低就對了不要不參加!有興趣可選定最佳解答後討論對策
2006-09-03 18:27:37 · answer #3 · answered by 送報的 3 · 0⤊ 0⤋