目前有一塊地在大安區外圍(約於福州山公園附近 就是原來的福地附近)
住三用地225%
基地1500坪
建商要我們選擇照權利變換或是合建比例分
合建分配也類似更新
先求得總價值後*分配比例*土地提供比例 / 當樓價錢 = 面積
合建條件是 法定部分:地主55% 建商45%
獎勵部分:地主47% 建商53%
可是違建戶的部份 目前建商採用就地安置 如果用合建分配比例的獎勵部分是用拆遷補償的獎勵容積 哪種比較有利?
更新後鑑價29~35萬
這樣子好像用權利變換很有利
如果營造成本每坪13萬 比例上就多很多了
那建商不就賠本了嗎?
建商說就地安置 違建戶僅須出拆除費以及建造費 就可以1比1拿到原有面積
這樣更新後的總價值如果計入多出來的容積不就地主可以拿更多了嗎?
那這中間違建戶多拿的容積誰要出錢???
就地安置和拆遷補償有什麼不同呢???
如果有人要賣土地 買合適嗎?
建設公司是程翔建設 有名嗎?
2006-09-02 08:36:40 · 2 個解答 · 發問者 Anonymous in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
所以說現地安置地主可分得的是
(總價值-共同負擔-違建戶分配單元+違建戶提供成本)*更新前比例?
規劃師大大 借重您的專業 是否可以敘述這個比例是否值得投資? 我了解這塊地的風險 也了解好像三年前就送過概要了.
2006-09-02 18:24:52 · update #1
我所說的就地安置 就是現地安置
規劃師大大 您是在基金會工作嗎?
2006-09-02 18:27:20 · update #2
1."違建戶的部份 目前建商採用就地安置......"這個問題語焉不詳，不曉得您是以什麼角度問什麼問題，可能再說清楚一點會比較好
2.如果採用權利變換，成本除了營造成本以外還有很多部份，這些通稱為共同負擔，基本上建商還可以提到很多的成本項目，比如其中的規劃費、設計費、稅捐等等。相信您手上有本案的報告書，可以翻到財務計畫章節看看共同負擔的提列方式。
3.在都市更新裡面，違建戶的容積是都市更新獎勵的一部份，也就是政府給的，因此沒有誰來出錢的問題，是社會為了處理這些所謂的違法佔有他人土地住戶的生計問題所共同付出的成本。這部份的計算在更新後總價值裡面是要扣除的，也就是更新後的總價值跟共同負擔都要扣除現地安置戶的分配單元以及他所付出成本，地主無法多拿，反而要把土地多持分出來給這些違建戶。
就地安置就是可以選更新後的房子，要自付成本。拆遷補償就是不選房，根據原有的面積協議補償金給違建戶。
買合不合適要看你自己的投資報酬估算，基本上這個更新案裡面的地主很複雜分為三大家族，互相之間的恩怨讓這個案子的推動拖了很久，將來也不看好這個建案有什麼賣點，也許就衝著背後有山附近有捷運吧。
基本上這個案子個人有接觸過，從本案當中看到了這些地主跟住戶們的無知跟貪婪，不但沒有為自己創造利益，也讓彼此受損。這些住在福地之前的人們，非但沒有好好的珍惜，也讓想要幫助他們的人感到灰心。
2006-09-03 00:59:24 補充：
1.現地安置的情況就是(更新後總價值-現地安置戶)-(共同負擔-現地安置戶自付成本)*更新前比例2.您要考量的是您買地的成本是多少，更新後可分配多少，而這個投資報酬你是否可以接受，這個就與我的專業無關
2006-09-02 18:03:47 · answer #1 · answered by 魏經執行長 7 · 0⤊ 0⤋
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2014-04-24 08:20:25 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋