和建商合建 辦理都市更新 地主該注意哪些事項 才能自保

Question

信義區虎林段
商三
鄰近松山火車站
四層樓的房子
坪數約38.多坪


想請問
1 土地更新後 一坪土地可以換多少建坪
我的房子約38.多坪 請問都市更新容積獎勵後可以增加為幾坪建坪 因為不懂如何換算 能否麻煩專家幫忙計算告知
如果以建商40% 地主60%換算 地主可分到多少建坪?
建商說都市更新容積獎勵 是獎勵蓋停車位 本來地主是無法分得停車位的 因為辦理都市更新 獲得都市更新獎勵 地主才能分到一戶一個停車位 真是這樣嗎
都市更新獎勵 真的只能蓋停車位 無法使得住戶增加分得建坪嗎 停車位不是本來就會蓋了嗎 需要都市更新獎勵嗎
因為都市更新處的人員舉辦說明會 曾提到辦理都市更新 會使原住戶每戶多10幾坪建坪 使得在場建商很不滿 和都市更新處人員發生口角 這更讓人懷疑 建商是否吃定地主不懂法規 而為所欲為
2 如果很多住戶接受建商提議的條件 只有少數不接受 這樣可以不改建嗎 還是會被強制改建呢
3 房子改建到底要怎麼跟建商談條件 屋主才不會吃虧呢
4 都市更新才剛開始辦理 建商就說以後改建地主能分到的坪數 是不是空口說白話 這樣建商才能吃到地主的容積獎勵
5 都市更新大約需花費多少時間 才能辦理完成
6 都市更新需全體住戶同意才能申請辦理嗎 何種情形會被取消申請
如果被取消申請多久之後才可再重新申請辦理
因對這類事項不懂 可以麻煩詳細解答嗎 給一些幫助 謝謝

現有鄰居找建商要辦都市更新 但 還未開始辦理 就說以後改建 住戶只能一戶換一戶 一個車位 房子坪數無法增加 這樣合理嗎
因我不接受此條件 仲介(即鄰居)一直找其他住戶施壓 因大部分住戶都簽同意書給建商 現在不知該怎麼辦

Answer 1

小弟僅提出個人意見，不代表正確。還是希望版大去請教建築師等專業的人員，較為適妥。
1、土地更新後 一坪土地可以換多少建坪
查『都市更新建築容積獎勵辦法』第4條：依本條例第四十四條第一項第一款、第二款、第四款及第五款規定給予獎勵後之建築容積，不得超過各該建築基地一點五倍之法定容積或各該建築基地零點三倍之法定容積再加其原建築容積。
前項所稱法定容積，指都市計畫或其法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。
第一項規定遇有情形特殊，在公共設施服務水準可容受之情形下，得循都
市計畫變更程序酌予調整法定容積。
又查『台北市土地使用分區管制規則』第25條：(部份節略)商業區第三種類，建蔽率七Ｏ％，容積率五六Ｏ％。
暫先不研究其他容積獎勵方式，既1坪土地可得容積建坪5.6坪加上『都市更新建築容積獎勵辦法』第4條1.5倍獎勵容積=8.4坪(每1坪土地)。
如版大所述：建商40% 地主60%，所以8.4坪*60%(地主)=5.04坪。
假設版大在此預計都市更新基地內，土地所有權持分有10坪，照上述概算『理應』有50.4坪的建坪。
※註：仍衷心建議版大請教專業的人員，會得到較明確的數據。

其他問題：
小弟覺得，從另一角度想：如果都市更新後，版大所得的是1：1(既原來38坪，重建後還是38坪)，版大有『吃虧』嗎？小弟要說的是，就原本的權益『應該』沒有吃虧。結構新建、建材設備新穎、停車位等等，至少有大部份的設施都已全然一新。
如果這些都是自己花費來更新，所費不少，更是一般人難以負荷的。
小弟能理解就算是1：1，也不代表就讓建商予取予求。這就是獎勵容積後，『多』的『坪數』(建商是利潤，住戶是居住空間)可協議的部份。

建議是：比例的多寡，應該是『全部相同』即可，重點是不要『獨優某一人』現象發生。所以注意『程序』是否允當，而不以多數強姦，才是重點。

以下有法規的記載：
http://law.moj.gov.tw/fl1.asp

http://www1.tom.com.tw/project_tom/tpc/info/point.htm

2006-08-28 10:48:36 補充：
誠如規劃師大大所言，小弟絕對認同^^

2006-08-31 20:16:16 補充：
to tsaijade大大：
很抱歉小弟的發言讓您有如此感受。

也感謝您的批評與指教。

小弟受教了^^

Answer 2

謝謝規劃師的回答 真是受益無窮 能否更明確告知和建商合建 該如何注意哪些事項 麻煩一下 謝謝
還有 能否留下聯絡方式 以便 能有機會再請教您 謝謝

2006-08-31 15:10:20 補充：
我覺得 地主就是小蝦米 建商好比大鯨魚 這種不公平的立場 政府是否該站出來宣導 讓人民了解自己的權益 保有自己權益 不受建商剝削 建商不該騙取地主的權益 當成自己的利潤所得 這是奸商的作為 卻有知名建設公司也如此硬幹 還打著自己是上市公司的名號 真是令人不齒到極點

2006-08-31 15:36:00 補充：
規劃師 不好意思 最佳解答 應該是你 但 操作錯誤 以至於形成給另一位回答者 真是抱歉
因為另一位回答者 他的回答內容 讓人感覺他就是吃人建商的代言人 立場嚴重偏頗 讓人看了很不悅
如果地主不能保有都市更新獎勵容積率的利益 地主又何必要把房子拆掉 重蓋呢 不然地主自己出錢蓋就好了 何必要跟建商合建呢 地主何必把原本屬於自己的權益 拱手讓給建商 建商還認為給地主多大的恩惠呢
政府應該速速出面宣導 保護小老百姓一輩子辛苦擁有的一點財產 不至於被建商吃光光 騙光光 建商真是殺人不眨眼 吃人 還要連骨頭都要吞掉的猛獸

Answer 3

1.1需要知道您有多少土地持分才知道，我想38坪應該是您建物的面積吧，因此依經驗土地應該是64坪上下，四樓平均持分是16坪。
則假設都市更新的獎勵有30%，16坪土地的可建坪應是16*5.6*1.3*1.5=174.72坪，與建商6/4分就是105坪。但是如您不是在一樓，就要按原位次或是二樓以上分。
1.2分車位的事情：唬爛，本來依建築規定就會做法定車位檢討，就算沒有都市更新或是停車獎勵，只要在新建築裡面持有一兩戶，多少都會分到車位。而且建商又把更新獎勵與停車獎勵混為一談，完全是在唬爛。
1.3沒錯，建商是在唬爛，可以把建商的大名公布一下嗎？這個要讓大家知道
2.如果是依據都市更新條例，的確是如此，但是反制之道不是沒有
3.這點不是三言兩語可回答的，不過之前在回答許多合建疑問已經有提示，您可以自己參考。
4.那倒不完全是如此，畢竟建商會對全局有底，不然不會茂然投入做都市更新，但是的確地主跟建商之前是存在資訊不對等的情況
5.都市更新目前來看，如果是在政府劃定更新地區辦理，約要1.5~2年的辦理時間，若是自行申請要2~2.5年以上。之後才是進行動工。
6.都市更新依據不同情況有不同的同意門檻，如採協議合建就需要8/10的建物及土地所有權人以及面積的同意，權利變換則依更新地區種類有所不同，政府劃定地區是人數/面積：3/5;2/3，自行劃定是人數/面積：2/3;3/4。
如未達此同意門檻就不會核準。基本上沒有所謂取消申請的情形，而是所謂申請不被核準。亦沒有重新申請的時間限制，只要符合申請的要件都可以再次申請。
7.這種就是相當惡質的仲介以及建商，應該要住戶多加考量不要拿自己的權益開玩笑。

2006-08-27 14:50:46 補充：
1.都市更新有上限50%不代表案案都有這麼多，不應那麼樂觀的期待，最好還是去研究一下自治條例裡面都更獎勵那些是可以實拿那些是要看條件的再來合理的假設。
2.就地主的角度來看，擁有土地的人本來就應該究其土地最大價值部份進行分配，因此不能夠以現有的權益已獲得保障就說剩下的是所謂的利潤空間，地主吃虧建商就佔便宜。要知道，都市更新條例的立法精神，多給的容積獎勵，也是由地主的土地長出來的，建商只是來幫地主代工，並用更新後的建物來做折抵勞務工程費。這也就是為什麼都市更新裡面的權利變換不同於早期的合建，都是偷偷摸摸的讓建商可以各個擊破地主，賺取暴利的原因。

2006-08-31 21:55:06 補充：
你可來信留下連絡方式再詳談亦可:-)