請問法拍屋的一些問題?

Question

法拍屋最好是不要有持分的建物（像公寓、大樓地坪都是持分），若您注意建物有持分的案件多到第四拍（特拍）都還無法拍定。若您標的建物有持分，當您進住時，說不定還得付共有人租金呢！就算要轉手出售都難。請問還有買房子會沒有持份??我不懂這句話的意思~請法拍屋達人解惑~謝謝!!

Answer 1

注意看好喔:他是指"法拍屋最好是不要有持分的建物"
而不是土地喔
正常的一間房屋應該是有完整的建物,加上部份的土地,
如五樓公寓建物持份為全部土地的持份是五分之一
而不要有持分的建物是指建物當初為多人(如夫妻或兄弟)所共有
換句話說就是一間房子登記在兩個人名下
這會有兩個問題
一是共有人有優先承購權,就是共有人可以優先用你得標價買下來,而你就不能買了,當然錢(押標金)會(無息喔)退還給你啦
二是你買到的不是一間完整的房子,要就你把共有人持份買下來,要不然就跟他租囉,總不能分一半各用各的吧
不過這種情形很少啦,因為銀行通常不會貸款給這種,除非是所有共有人同意借款,那此時拍賣時建物持份就會是完整的

Answer 2

Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 3

持分產權不完整的法拍屋，在拍賣公告中會註明拍賣持分，拍定後不點交，其它共有人有優先承買權；這種案件幾乎無人投標，因為除了不點交的困擾外，緃使您得標，共有人也會行使優先權，您還是做白工，所以價錢會掉得厲害，最後都是其它共有人買走。但是外行看熱鬧，內行看門道，有些假性持分法拍屋卻蠻值得買的；何謂假持分呢？一．公寓、大樓的土地一定是大家共有，各人所擁有的土地產權都不是持分全部，只要房子的持分是全部，它的產權其實是完整的；拍賣公告絶對不會標示拍賣持分，拍定後不點交。二．透天的房子理論上，土地的產權應該是持分全部，但有三種情形也是假性持分：　　１．房子所坐落的土地與隔壁土地未分割，譬如兩兄弟在一塊土地上蓋兩棟房屋，房屋各自登記自己名字，土地則各登記持分１／２，這種房子您買到，再與隔壁協議土地分割，就可恢復持分全部了。　　２．有些透天社區，裡面的道路是全體社區住戶共有，所以每一戶透天房子，都擁有持分不完整的土地。　　３．臨馬路邊的透天房子，有些門前馬路為公共設施道路保留地，是屬於多戶左鄰右舍有，當然大家除了有一塊產權完整的土地外，也另有一塊持分不全的道路土地。以上三種假性持分拍賣時，每一位承辦法官做法不一致，有些堅持土地法第３４－１條法令規定，公告拍賣持分，拍定後不點交，共有人有優先承買權；而有擔當的法官，知道這些假性持分不是持分不完整，而是如同公寓大樓的土地持分，所以不會以持分不完整的方式拍賣。包含公寓大樓的假性持分，萁實還要深入了解房屋與土地坪數的比例関係，分析房屋建蔽率與容積率是否在正常範圍；這需要一些有関這一方面的專業常識，才能確認是没問題的持分，否則最後還是面臨銀行貸款的問題；通常金融機關不會貸款給持分不全的土地，除非它是真正假性持分。不論土地持分是否不全，只要房屋持分不全，那就是產權有問題的法拍屋，少碰為妙。名稱：土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)     第 34-1 條  共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 相関網址：http://tw.knowledge.yahoo.com/question/?link=answer&qid=1106082300144參考網站：www.104woo.com.tw