改建房子之容積率問題

Question

我想請問一下
我們這邊的房子想要改建
基地面積大約536坪
共有48戶
面臨一條45米大馬路
依照最新的法規
不知道這樣最多可以蓋幾樓？
一間房子大約是幾坪？
我們這邊的房子是三十年的房子 約四層樓
目前平均一戶室內面積大約26坪
依照符合都市發展條例的獎勵容積的規定
我們改建房子要怎麼樣才會得到比現在更大的坪數？

Answer 1

如其他網友回答所述，基本資料欠缺，實在無法精算確實坪數效益。
不過，照發文版大所提的些許內容，小弟僅提出部份觀感：

第一，原建築物型態為何：
由基地面積536坪/48戶=11.16坪(每戶土地面積)，以此可知不是透天住宅。
加上『房子是三十年的房子 約四層樓』故判斷應為四樓公寓住宅(無電梯、中庭)。
第二，重建增加坪數效益可能性：
每戶約26坪*48戶=1248坪(總室內面積)/536坪(土地面積)=232%
註：早期建築物之適法性普遍偏低，故此計算式僅為參考。
雖未說明基地所適用的土地分區管制，若先依一般市場的土地分區計算，要超出上述的容積232%，只要是您們土地分區管制容積數值接近原有或是高於，就有機會坪數加大。例如容積率220%，或是240%，或是300%等等。就算是位於非都市計畫內，甲或乙種建築用地，容積率一般也都有240%。

第三，個人覺得，如果您們社區基地，是處於都市計畫內，應該是使用都市更新條例，會比較有效益。不過還是得去請教建築師，會比較清楚。

Answer 2

上面的發帖10篇有9篇是來做生意的，羞不羞啊！先看看使用規章再來過吧。

Answer 3

您好
由於你未提供該基地的使用分區(建蔽率、容積率)
所以無法計算出總建坪及樓層
不過此基地面臨45米大馬路就不用擔心有蓋不完的問題
要蓋幾樓都不是問題，主要還是要看容積率多少

而興建後每單位大約幾坪則與法規無太大關連
主要視建設公司如何規劃
不過基地面積並不算小
可以涵蓋首購及換屋族群

而現今增加容積的方法
主要以法定空地、停車獎勵及都市更新最為常見

Answer 4

只知基地面積大約536坪，面臨45米道路。
基地座落？使用分區？土地使用管制規則是否有規定前院後院或人行道等等？
條件不足，無法幫你概算。