先前一間法拍物件第一拍底價550萬左右流標,二拍竟然25位競標成交約720萬
怎會這樣
內行ㄉ看出甚端倪ㄇ
2006-08-19 06:12:44 · 8 個解答 · 發問者 爾金鋼 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
外行看熱鬧，內行看門道；在法拍屋市場，經常會出現讓人驚嘆的標購結果；對於每天跑投標室的投資客，今天有何熱門案件，會不會大爆泠門，約有幾件案件會出標，大概都能瞭若指掌；相對第一次上法院的法拍新手，擠滿投標室的人潮，有時會全部被視為假想敵。曾有一位連投標室都不知道怎麼走的投標人，第一次到台北法院，高價搶標新店市的一件房子，價錢整整比上一次拍賣的價錢還高，但卻只有他老兄一隻標；等全部開完標，他才知道那麼多人原來是分散標另位五件房子；恍然大悟來得太遲，這是衝動型的衝上標案例。除了新手會衝上標，資深投資客也會衝上標，但後者跟前者的衝上標是不一樣，後者是理智的，也許值得鼓掌叫好，為何呢？理智型的衝上標，有下列兩種型態：一、不點交變點交的衝上標：舉例簡單而言，上個月第２次拍賣，底價５００萬，某投資客本要進場投標，但公告筆録仍為第三人租用不點交，不點交複雜度讓他放棄投標；但這一次第三次拍賣，底價降為４００萬，而且租約已被排除，法院公告為點交；該投資客依然以５１８萬，上個月預估的價錢進場，這是標準理智型的投資客，完全不受底價影響；第２次不進場是因公告為不點交，交屋成本及變數不可控制，而第３次已無點交困難，只是能否得標的考量。今年初，有一件高雄法院鳳山市的房子，第一次底價１０００萬無人投標，降到第四次拍賣（特別拍賣），底價５１２萬，計有１２人競標，標價達１０１８萬，約有８人衝上標；原來這一件透天房子從一樓到四樓都各有不同承租人，公告不點交的租約有四份，債權人費了很大的勁才在第四次拍賣全部排除。二、沖土增稅的衝上標：由於稅法從低原則，土地標價低於當年度公告現值時，是以土地標價為移轉現值，此時就會有潛在土地增值稅的成本，再轉手時土增稅馬上顯現出來。同樣的例子，上個月第２次拍賣，底價５００萬，假設房屋底價４００萬， 土地底價 １００萬，但土地公告現值為４００萬，底價得標，土地增值立即為 ４００－１００＝３００萬，依最低稅率２０％，最少產生６０萬的土增稅，公告底價為５００萬，但投資客眼中底價卻是５００＋６０＝５６０萬。等下次底價降為４００萬，房屋部份為３２０萬，土地部份為８０萬，如標５０１萬，而把加價１０１萬，全數加在土地上，使土地標價為８０＋１０１＝１８１萬，土地增值變為 ４００－１８１＝２１９萬 ，土增稅約為４４萬，標價成本變為 ５０１＋４４＝５４５萬。這一次標價５０１萬比上個月底價５００萬還便宜１５萬（５６０萬－５４５萬），您了解這「眉角」嗎！另外有三種人投標法拍屋勢在必得，標價經常超高行情，為盲劍客、債權人及隔壁鄰居：一．盲劍客：法拍屋的新手，没經驗又不勤做功課，在履次進場投標履次摃龜情況下，稍為一不留神，錯估行情，無人競標下又高價得標，這是標準的盲劍客。二．債權人：有一些第一順位抵押債權人是私人設定，而不是金融機関，在評估債務人無其它財產可供再執行，加上目前拍賣的房子又非常喜歡，有時就會以全部債權額為投標價錢；第一順位可以債權抵拍賣價，除了免出資金又可百分之百得標，何樂不為？９５年初，一件底價５００萬第一次拍賣的房子，市價約８００萬，共有６人投標，最高價１２００萬得標，原來是第一順位債權人進場。三．隔壁鄰居：有一些法拍屋，尤其是一樓或透天的房子，鄰居買下會比別人更有使用效益；在只有一次投標的機會，只要他感覺有人競標，那他標的價錢絶對不低；如果隔壁店面生意興隆，又急於擴充店面，此時就會出現令人咋舌的投標天價。投標如果碰上這三種人，您就得平常心禮讓，只要保住資金子彈，在法拍市場一定有機會買到令人滿意的房子。參考網站：www.104woo.com.tw
2006-08-21 08:05:24 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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2014-08-06 09:59:15 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2014-07-05 21:16:36 · answer #3 · answered by ? 1 · 0⤊ 0⤋
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2013-11-05 19:23:28 · answer #4 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
104法拍屋 說的真好,原來還真的有不少"眉角"要注意呢!
哇~~~~原來還真專業呢!!
2008-08-27 11:22:36 · answer #5 · answered by 蓁媽 6 · 0⤊ 0⤋
先前一間法拍物件第一拍底價550萬左右流標,二拍竟然25位競標成交約720萬
怎會這樣
內行ㄉ看出甚端倪ㄇ
大大這是正常的
當第一拍時 大家代拍公司都沒找到客戶
當二拍大家都有客戶 跟有可能知道消息的插花出現
買主被代拍洗成在加給百萬就會達到你說的價錢
你有可能是市價就不只
大家都想吃餅不是嗎?
2006-08-20 06:39:37 · answer #6 · answered by ? 1 · 0⤊ 0⤋
恩...一般來說法拍屋的價格 "並非"比市價低上很多
通常 "大部分"都是內行人(仲介. 投資. 千錘百鍊的)
及"愛冒險" 的人去標。加上目前資訊透明化, 電線杆廣告吸引.....
所以, 吸引法拍屋的"鄰居"及 一般買家的標購 (自行投標或代標)
＊ 第一拍底價550萬左右流標,二拍竟然25位競標成交約 720萬怎會這樣？
可能是代拍公司(很多家)功力強 ~ "教育" 買家非常 非常的成功, 加上對法拍不懂, 非內行. 資訊慢半拍, 再加上此 "地段好"＋ "物件少"..... ＝ 市價左右
2006-08-19 17:05:10 補充：
用 "拍次"決定競標與否, 常常會覺得 ~"那ㄟㄢㄋ"(預計要標~提早沒有？？？)應用 "價格"評斷 競標與否, 有時1拍或2拍就應進場．．．．．因 "低"於市價
2006-08-19 07:30:12 · answer #7 · answered by 沙啞郎 6 · 0⤊ 0⤋
恩...一般來說法拍屋的價格皆比市價低上很多，但是仍會受於房屋的地理位置、屋內空間配置、屋齡甚至於風水...等等的因素而有價格上的波動！第一拍550萬元底價應是債權主評估後所開出的價格，也許一拍時有人注意但因不確定房屋狀況而致使房屋流標。但經過探查後發現滿意時(25人競價)第二拍的價格自然會提升許多的。
2006-08-19 06:22:41 · answer #8 · answered by 霸 1 · 0⤊ 0⤋