請教各位專家幾個關於中古屋的問題?

Question

如題請問各位專家幾個關於中古屋的問題 :
1.最近小弟看到一些大樓或公寓20-30的屋齡,從新翻修過雖然裡面很漂亮但是結構堅固嗎?
2.花了3百萬買了15年左右的大樓值得嗎?大樓的使用期限不是都50年左右嗎?
3.翻修舊屋會不會破壞到結構?因為要先把舊的表皮撬起來,屋子已經很老了這樣會不會有坍塌之慮嗎?
4.全新的屋子比較好,但是也會舊呀?例如說璧癌好了,新的屋子雖然沒有?但是舊了就會出現了,還是這跟屋子有關呢?
5.我是徘徊在新屋與中古翻修屋的初次購屋羔羊?救救我吧!各位專家?

感謝各位大大提供許多寶貴的意見!我是要買高雄市的房子,第一次買房子不免警慎,或許一輩子就買這ㄧ次,也因為預算有限,所以精精計較,新的預算有限!僅能買2房但因考慮未來規劃,所以想冒險買3房中古屋,目前比較傾向買中古屋!

Answer 1

大大似乎對買投資客的房子意願十分堅定~飯可以亂吃，房子不要亂買啊~可以理解會買投資客房子的買方心裡的想法，不外乎是不用另外準備裝潢的錢，而且是包含在房屋總價裡可以一起貸款，又不用花心思去規劃裝潢，衣服帶著就搬進去住了，不是十分完美嗎??先回答你的問題~1.有關結構問題，不一定投資客都會改隔局，因為這樣會提高裝潢成本，通常都是以木工裝潢悍衛浴、廚具為主，除非房子買來時隔局不好，空間規劃不理想，不然不會動到格局，也就不會影響到結構，這就需要參考正樓上、樓下的格局才知道有無變動過2.房子的價值來自買的人的認定，你喜歡這間房子的地點、屋況、裝潢、格局，自然會覺得他值這個錢；而房屋使用年限是用在銀行鑑價時的參考標準，加強磚造的房子認定使用年限是35年，鋼筋混凝土造(RC)的認定使用年限是55年，然後在核撥貸款時會將使用年限減去房屋現有屋齡，等於還款年限，但是不是一定的規定，還是會看房子的地點，如果是台北縣、市的精華區，通常不會這麼估；而不是說住滿55年就會要你搬走或要求重建3.除非是把隔間全都打掉，不然對於結構影響有限，通常投資客頂多改一、二個隔間，不然要花費太多錢和時間，不划算；至於外牆重貼磁磚也是不會影響結構的，就如同愛美的女性去拉皮或是換膚不會影響到筋骨是一樣的；只是許X美如果整形成林X玲還是許X美啊，還是因為這樣就會變名模?或是把MARCH的外殼改成PORSCHE，時速就可以跑到250甚至300嗎?就算如此，至少改成PORSCHE還可以開在路上炫耀吧，只是不能尬車罷了，房子是自己要長住在裡面的，總不會你家天天有客人來參觀??4.房子會舊是沒錯，只是這些裝潢是不是你需要的，尤其是買了之後發現有壁癌，要敲掉裝潢你不會很X嗎?這裡說的是用合理的價位買一間沒裝潢的房子，會好過用更多錢去買一間裝潢材質不見得好、家具也不見得耐用的房子要來得好，壁癌並不是房子的絕症，只要買下來之後先好好處裡過，包含水管、電線先換過，再住進來也不用擔心有問題，但是如果房子只是裝潢在要讓你看得到的地方，至於壁癌、滲水、管線老舊卻都沒處裡好，等住進來之後要弄這些是會令人崩潰的，你可能必須把木質地板挖起來，把衣櫃敲掉才能處理，可是這些裝潢又是花錢買的，你悶不悶?5.如果你是投資客，你應該也會想要花少少的錢去換去最大的利益吧，這是很現實的，不然麼叫投資呢?要買到價錢合理、條件又符合需求、裝潢又漂亮、又沒有任何屋況瑕疵也不是法拍屋或兇宅的投資客的房子，真的是萬中無一啊，這樣不會覺得賭注太大了嗎?也許你不會遇到，但是真的遇到了時候呢?再上來發問求救嗎?何必呢?投資客買房子也是要自備款、代書費、仲介費、稅金，還要先裝潢、買家具之後託仲介賣又要一次仲介費、還有貸款、資金利息，他不用賺嗎?花這麼多錢和時間，會只想賺個十萬、二十萬嗎?如果是我，投資買了500萬的房子，其他費用加裝潢50萬好了，沒有賣到630萬以上我是不會賣的，再扣掉仲介費，也不過才賺50萬左右，算客氣了~奉勸你一句話"會後悔的房子不要買，買了就不要後悔"，是我的話，我會買中古屋完全沒裝潢的，然後買50吋的電漿電視、家庭劇院、頭等艙冰箱、滾筒式洗衣機、小牛皮沙發、獨立筒床組、實用的廚具、衛浴，因為這些才是享受，而且是我要搬家時可以帶走的(除了廚具、衛浴)，我家真的是這樣喔，裝潢不到十五萬，其他這些花比較多錢，但是我最近要把房子賣掉，這些家具、電器我都可以帶走，就算買我房子的人覺得裝潢不多，我也不用擔心因為他裝潢不喜歡而要殺我的價錢一間房子看起來有質感，並不是非裝潢不可，只要選對合適的傢俱、家電，再加上一些裝飾和擺設，就可以有一番風格，而且裝潢看久是會膩的最後抉擇還是看你自己囉~

2006-08-21 17:34:11 補充：
其實並沒有要大大買新成屋的意思
而是說不要把目光都集中在投資客的房子上
中古屋也是可以買到方正格局、屋況好的房子，裝潢真的不是絕對必要的
而且既然有可能是唯一的一次的購屋，那更加不建議你買投資客得房子，出問題了欲哭無淚，也沒有再換的機會了，真的是冒太高的風險了
一間房子要住起來舒服，有好的視野、通風、格局和採光，絕對勝過你不一定合用的裝潢來得好，而且如果是要長住的話，裝潢一定會有看膩或是不堪使用的一天，到時候住在裡面要處裡時也是很麻煩的

Answer 2

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看了，謝謝。

Answer 4

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Answer 5

仍然同意星光的說法

新屋不去說他 因為是新的嘛 缺點是室內坪數小了點
而與其買投資客的20年房子 建議買10年內的中古屋
第一 買到的價格跟投資客裝潢好的20年房子 不會差太多
第二 10內的大樓外觀和整棟建築 感覺好很多
第三 結構跟管線都較不怕有問題
第四 把他變的比投資客的房子漂亮 只要20萬左右
我弟本身在做裝潢的 他幫建商做樣品屋的裝潢
跟建商的報價不超過30萬
讓房子漂亮很簡單 不用多少錢 買人家裝潢的會比自己請人做划算嗎?
另外如星光所言 可享受的硬體其實更重要 ^^

2006-08-19 15:05:47 補充：
而且如咖啡你說的那種十幾年二十年的裝潢屋
他們買的價錢一坪約5萬(以高雄論)
一坪5萬的房子 裝潢再漂亮 值得買嗎?

Answer 6

我是徘徊在新屋與中古翻修屋的初次購屋羔羊?
像您這麼認真 做功課~應該可以買到便宜的中古屋
新屋與中古翻修屋(感覺變新了),但價錢都高許多...

中古屋買便宜~自己請人裝修~安心又划的來
(把區域告之~或許會遇到"有緣人"~還免費ㄛ)

Answer 7

1距今20-30年前的大樓不要買~至於公寓現在買等以後重建持分也要幾十幾年的時間
2現在新建房屋的大多可以使用到50年以上了甚至1世紀也可能
3翻修舊房屋~慎選包工~有的包公用嘴吃飯只注重客戶的表面~有的包工真才實料筋骨瓍照顧到施工的重點
4壁捱的問題~一般大的建設公司比較不會有問題~但這不能以偏蓋全~在合約上詳細清楚~壁捱的行成 牆壁產生裂縫長期滲水產生潮濕發霉~相當麻煩的問題
5綜合以上的問題新屋舊屋都可以重要的是有沒有府合生活機能~還有未來人口數~比如學區問題房間夠不夠用~如果你單身小而美的房屋也很適合自住以後出租或轉售

2006-08-18 19:06:55 補充：
第5個問題補充~現在很多造鎮計畫的建設~大人工作的區域性也必須納入考量~有的新造鎮計畫可納入十幾萬人口~但交通不發達附近也沒有大公司~討生活會很辛苦