最近大學學區的套房很多 我有看中一間 隔成九間套房
每間出租6000元 滿租的情形下 每月收租54000元
房價為 680萬購買 貸款為600萬 自備80萬 銀行利率2.8 %
請問 每個月 本金 多少 利息多少 投資報酬率為多少
最佳解答給最清楚的發言者 謝謝大家
2006-08-18 07:21:11 · 13 個解答 · 發問者 ? 2 in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
山伯 跟 chikun 兩個人所計算出來的投資報酬率
好像落差蠻大的 可以再加強一下嗎 謝謝
2006-08-18 13:14:17 · update #1
那 (一般仲介) 所計算報酬率都是 全部連貸款一起算嗎
還是所投資的金額計算
2006-08-22 05:31:52 · update #2
還有桃園縣市 哪個地區類似這樣的套房 租金比較高呢
等於說 投資報酬率比較高
2006-08-22 07:27:24 · update #3
其實投資報酬率有分廣義跟狹義
狹義如上所訴,就不在說了
在廣義方面又分兩種
1.自備80萬,貸款為600萬銀行利率2.8 %
每月利息14,000元
收入54,000*12=648,000
支出14,000*12=168,000
648,000-168,000=480,000
480,000/800,000*100%=60%
這是假設N年後你房價還是680萬的算法(建設公司算法)
2.自備80萬,貸款為600萬銀行利率2.8 %
每月本金+利息32,678元
收入54,000*12=648,000
支出32,678*12=392,136
(648,000-392,136)/800,000*100%=31.91525%
這是假設你房價N年後不到680萬的算法
但這才是合理的算法,你目前只要出80萬就有32%投資報酬率
之後而欠銀行的本金逐年減少,等你想賣時差價也是收益
把差價當成每年的地價稅房屋稅,還有出租空窗期,及房屋維修費用
所以保守估計你一定有超過30%的投資報酬率
2006-08-21 09:42:04 補充：
我一開始就說過了投資報酬率有分廣義跟狹義換句話說,一種是保守,一種是積極一塊錢可以只做一塊錢的生意,也可以做十塊錢的生意那就是金融槓桿但高投報意味高風險我給你的是利用銀行的錢去賺錢
2006-08-21 09:45:43 補充：
我跟 山伯兄 兩個人所計算出來的投資報酬率 好像落差蠻大的主要是差在本金部分,山伯兄是以房價全部當本金,而我是以你實際出資當本金,這中間相差600萬,當然算出來的投資報酬率落差蠻大的這樣你懂了嗎如有問題我再補充囉
2006-08-23 13:13:13 補充：
通常只有建商的小套房會幫你算投資報酬率,因為它的自備款是固定的,貸款有跟銀行配合而仲介並不知道你自備多少,貸款多少,甚至最後會成交多少都還不確定,你必須告訴他實際狀況,並知道銀行願意核貸多少,他才能算ㄚ
2006-08-25 17:23:30 補充：
為何一定要以全部含貸款一起算本來投資報酬率就是(收入-支出)/本金*100%就像玩股票,為何要有融資融卷功力高,賺的多,功力低,賺的少高風險,高獲利----這是永遠不變的道理怕的話就去存定存阿,一年2%永遠不會賠阿,也不用來投資囉,投資就是要賺錢
2006-08-18 08:53:12 · answer #1 · answered by chikun 4 · 0⤊ 0⤋
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2016-02-21 03:19:55 · answer #2 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
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2014-08-30 22:48:41 · answer #4 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2014-01-31 13:13:45 · answer #6 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
假設貸款年限20年 ,而利率2.8%,貸600萬
每月的本金加利息為5446 x (600/100) = 32676元
年本利 32676 x 12 =392112元
而年租金 為540000 x 12 = 648000元
投報率
648000/6800000 = 9.5%(不錯的投報率)
但是加上每年的管銷成本,招租成本,時間成本,房屋稅,地價稅,租賃所得稅,其實實繼上沒有9.5%, 但是仍然比一般店面型產品投報率略高
2006-08-18 16:53:37 · answer #7 · answered by 大惡魔 1 · 0⤊ 0⤋
這是可以的 每個月的貸款差不多三萬五上下 所以你還有多餘的現金啊 不過這樣的報酬率是還好啦 比銀行的利息好太多了 而且你每個月又能多一萬五千以上 不過你要滿租啦 現在太多人在玩這個 可是你要考慮一下喔 粥少僧多這個問題 以免去套牢啊
2006-08-18 11:30:34 · answer #8 · answered by ? 2 · 0⤊ 0⤋
以2樓的算法你不到2年就可回本了，再過個2年房價又上漲，那不就是大賺了，但前提必須房間都能順利出租。http://www.tosn.tw/
2006-08-18 11:22:30 · answer #9 · answered by ? 7 · 0⤊ 0⤋
投報率要以可收租金扣除花費及利息及房地稅費謂之.
54000若是實收(意即:不用扣所得稅.水電費.網路費.傢俱損毀率.皆由租屋者吸收)
54000*12=648000實的年收益(未扣房地稅費)
648000除以6800000=9.529%毛年投報率
但須扣除房貸利息2.8%=6.729%實的年投報率
以上.夠清楚嗎.我會SNG鎖定您的疑慮補充.
2006-08-21 12:14:12 補充：
chi兄所言應該是差距在您要否認定貸款是您與承租者共同繳的?所以分母認定就看您了 .問題是沒人租時.繳息者還是您.對吧?
2006-08-24 13:39:32 補充：
坪數是要件坪數大租金比坪數小的低其坪效就低找高坪效的唯有人多素質高的地區而已要常做功課.知道嗎?我現在在找每坪可租3000元的地區.有的話.結緣一下囉!
2006-08-24 19:10:42 補充：
一定要以全部含貸款一起算要是租不掉你要找誰付?套房是最高風險的投報產品其因:租期短.出入雜.折舊快.維修要常.糾紛多(不繳的處理)...........良心建議:換產品.有問題再來問我.當然要貢獻您的點數.因為我也繳了不少的補習費了.您很划算的
2006-08-18 07:50:42 · answer #10 · answered by 梁 造 7 · 0⤊ 0⤋