合建分法模糊不清暗藏懸蹟

Question

我有份地以 55% 及 45% 與建商合建,建商給我 55% 的銷售坪及一地下室平面車位.預建地上11層地下3層.請教這條件下我應注意那些細節.
法停,獎停哪一個好.

區分是住三,一停車位面積應是多大,車道也要計入嗎,法停,獎停都有產權可買賣嗎?

實坪 = 不含公設 = 主建物 = 室內面積
對嗎 還是含意不同
請先知告知

Answer 1

其實發問的這些先生沒有問到重點，您的土地到底有多大？

2006-08-15 23:38:56 補充：
合建分配比例是否合理的問題在別的發問中已經回答過了

影響合建的關鍵要素在三個部份：
1.造價
2.未來售價
3.建商的投資報酬率跟風險值

舉例，今天你跟建商談的是55/45
假設他蓋這11樓大樓的平均成本(含管銷)是8萬/坪
則在沒有投報的情形之下一坪他要花8/0.45=18萬
假設他蓋這房子需要2年，他的年預期報酬是20%，則18*1.4=25.2萬
又，25.2萬若大於該地區的住宅市場行情，那就表示是可以成交，不會虧錢
所以55/45是建商可以接受的分配比例。

因此這樣您應該可以了解真正要問建商的問題是什麼了

2006-08-16 12:57:06 補充：
其實樓高不是重點，重點是建商的成本，建商在合理的利潤之外其它所得應歸於地主，如此而已

2006-08-16 12:58:20 補充：
所以就算是11樓也罷20樓也罷，只要建商的成本沒那麼高，地主的應分配多一點也是合理

2006-08-16 13:00:08 補充：
發問的人也還沒有說他的地點，假如今天他一坪能賣50萬，那55/45當然不合理，而市售價恰好就是反應土地使用強度跟區位。

2006-08-16 20:21:21 補充：
條件只是假設，不過老實話其實營造廠的成本真的沒那麼高，一切都是爆利

Answer 2

您好
由於土地的價值取決於建蔽率、容積率及面前道路寬度
您都沒有提供，所以在此也無法幫您分析條件
如果您的土地坐落於台北市
那應該是商業區或是住三之一以上的住宅區才能蓋到11層樓
如果您也不大清楚自己土地的使用分區
您可以先上地理資訊E點通輸入門牌就可以知道了
網址：http://addr.taipei.gov.tw/index_new.asp

法定停車位係指一定要設置的車位，供此地的住戶所使用
如果一塊土地沒有設置法定停車位的話，還要繳納一定金額的代金才行
獎勵停車位則是提供停車位供公共大眾使用
以取得容積增加的獎勵，但有一定條件如出入口需臨8米道路等
對使用者而言應該是無所謂好不好，畢竟都是拿來停車的
只是法停是有產權，而獎停有無產權則須再確認

本身在北市建設公司服務

2006-08-15 21:55:44 補充：
停車位面積我們在初步估算是以12坪來計算(含車道，不含地下室公設)法停是一定有產權可買賣獎停畢竟是供大眾使用但也耳聞有買賣情事，故不敢肯定的表示意見您的土地是在北市嗎北市的住三應該無法蓋到11層樓才是

2006-08-16 12:11:12 補充：
規劃師大大
我覺得可以蓋到11樓
使用分區應該不只住三而已
所以55/45應該不是很恰當的分配比例

2006-08-16 15:14:58 補充：
的確
應將焦點放在成本而非面積
但北市的營造成本加管銷
應該很難控制在8萬/坪這個數值

2006-08-16 15:38:30 補充：
實坪的確是不含公設的室內面積
也就是法令規範以土地容積所算出來的面積