22坪土地與建商合建15層大樓，約可分多少建物？２０點謝謝

Question

１、台北市大同區土地自有約２２坪，如併同鄰居土地﹝共約２００坪﹞共同與建商合建１５層大樓，自身約可分得幾坪建物﹝以對分計算﹞？
２、其計算基礎與法令根據為何？

屬商業區﹝一樓皆為店面﹞

即第四種商業區

To Mr mori：
自有土地２２坪合建約可分得264坪建物，那總面積豈非達4800坪﹝以對分計算﹞！這‧‧‧對嗎？
這應是我專業知識不足，以致誤解，請賜教好嗎？
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那大同區面臨約15公尺馬路的土地，其與建商洽談建後建物分享的比例，應是多少始稱公允﹝暫僅指1樓以上之建物﹞？

Answer 1

1.前輩說的沒錯你的部分可以用商四的容積率計算如果以對分來說的話  最多可以分到132坪建物(包含公設及地下室)2.但是要注意如果是巷子內的商四用地的話  那就要適用住宅區的容積率囉  就會減少一些容積率喔  而且如果巷子不夠寬的話  地下室開挖率也會少很多喔3.所以我認為你可以分到的坪數應該在100-132坪之間是合理的區間  但是要看真正可使用的容積率及巷寬及基地形狀等的條件喔4.有一點你要了解  大同區的地價並不是很高  但是北市的建商的成本卻一定在十二萬每坪以上  所以我認為建商會跟你四六分的機率不大喔5.粗略的算法是22*8*1.2/0.8=264  對分所以除以二=132僅供參考喔當然盡量跟建商要啦

2006-08-17 09:05:48 補充：
要看建商品牌耶如果是國泰建設或者是昇陽建設她六我四我也可以接受如果是名不見經傳的小公司五五對分我都不一定答應因為風險太大嚕再來要看他可以承諾你的樓層跟價購金額的高低這也是一個重點喔

Answer 2

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Answer 3

合建大樓--地主分到的坪數很重要
另外分到[ 那一層 ]更是重要

沒有法令規定如何[ 比率分 ]
大多是地主建商雙方議定成交

最簡單的是 您的地皮(參考鄰地)值多少錢
蓋好的大樓(參考鄰近大樓)(那一層樓)一坪值多少錢
相互推算--大約可以取得相對值

現在的人,不興合建,乾脆賣給你,到時候我要買你的大樓-再來合計合計!

Answer 4

第四種商業區的建蔽率為75%，容積率為800%
也就是說以200坪來計算基地的話
加上梯廳、陽台、雨遮等公設約有2400坪的銷售面積
如果是以對分的方式您約可分得264坪
不過建議可以用6/4分開始談起，甚至65/35也不過分
而地主當然是以一樓往上分起
建設公司則由上往下分回餘下部份

雖然大同區的土地我們沒有接觸過
但我還是很願意幫您做簡單的評估讓您參考哦

2006-08-16 12:16:59 補充：
對不起264我忘了對分除以2了計算公式在樓下樓下的大大都有帶到哦小弟不才！！小弟不才！！

2006-08-16 12:21:29 補充：
132坪是指一樓以上的室內面積含公設、陽台及雨遮等地下室面積及車位是另外分配的

Answer 5

您土地的使用分區為何？

沒有此一資料無法計算噢。

2006-08-15 19:37:50 補充：
第四種分區的容積率為400200坪土地的地上可銷面積量為200*4*1.5=2400坪因此就您的部份去計算就是2400*22/200=264與建商對分你分得132坪，地下車位要看是否有另**定的分法。

2006-08-15 19:39:27 補充：
以上是合建分坪的方法，如果是地主從地面往上分的水平分法，在價值上看會比對分要更高。

2006-08-16 13:03:38 補充：
合建的合理性在於市售價、建商成本兩個變數，這可以先抓出純就面積而言的分配比例，再來才是根據不同樓層的樓層效用比去計算價值而言的分配比例。所以您必須要掌握建商興建15樓的成本以及未來的可能售價，再來問合不合理的問題

2006-08-16 13:07:42 補充：
建商的成本12萬其實不是純成本，因為發包給營造廠可能都只有8~9萬而已，比如最近知道同樣一個是大同區的案子，14樓2G建商的報價才只有8萬，營造廠那裡的報價想必更低才是。因此12萬裡面其實灌水多多。

2006-08-16 13:10:25 補充：
發現自己寫錯了不好意思，商四是800因此是200*8*1.5=2400