我租的屋子8月底要被法拍了怎麼辦......租約要到97年才滿....法院書記官說....法院會點交....到時要強制搬遷....之前房東才降我房租延長契約....我只能無奈搬家嗎........感覺我是受害著.....卻一點權益都沒有........
2006-08-05 13:10:49 · 3 個解答 · 發問者 Anonymous in 商業與財經 ➔ 租賃與房地產
(房東降租金延長契約是在94年初..法院貼封條是在95年初...本想長住..頂樓還花了一筆錢造景...如今法院說第一拍不點交...但到第二拍就會點交了...)
2006-08-07 05:02:01 · update #1
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。房子８月底被法拍，應該只是第一次拍賣，如無人投標，約一個月會降價第二次拍賣，第三次拍賣依此類推；被拍走後，得標人會聲請法院點交房屋，點交程序約四個月。一般的租約都不會註明被查封後押金可抵租金，但法拍後的新屋主絶不會還您押金，所以如被貼封條，房客要求押金抵租金，抵完後再按時繳房租是合情合理的事，房東應無理由拒絶，甚至還要為房子被查封而向房客道歉。屆時您雖然面臨新房東催討房子，但拍定之後，理論上租金要繳新屋主，但在點交期間很少得標人會要求租金的，說不定還會預算一筆搬遷費，補貼您搬家的損失及換取您和諧早日交屋，您不會吃虧的。參考網站：www.104woo.com.tw
2006-08-07 17:18:29 補充：
９４年重新延長租約，進一步到地政事務所調閱房屋或土地的謄本他項權利部，即可得知抵押權設定起始日；如在９４年之前，銀行在第二拍便會聲請排除租約；如設定日在９４年之後，銀行便不能引用民法第８６６條排租，那您善意第三人就永受民法第４２５條保障了。另一種逆向思考，在拍賣底價便宜時，何不進場參加投標；您是承租人，省了一筆搬遷費，又可從來看房子的人潮明瞭競標熱絡情況，得標的機會比別人大多了。
2006-08-06 07:07:21 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
書記官沒有把"租方的權益"告訴你"買賣不破租賃" ，只要" 租約"是真實又合法的，租方有權使用到約滿那天的24時為止。
書記官說要 "點交"---那只是點交物產之所有權，如前述之"租方權益" 應向法院針對該案提出異議（如果你不想搬出的話）。
2006-08-05 20:33:03 · answer #2 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
你可以主張你的權利,拿你的租任契約跟新屋主談,
契約未到期新屋主是不能趕你走的
2006-08-05 19:34:21 · answer #3 · answered by 州雄 1 · 0⤊ 0⤋