剛買房子，但有產權問題想要請問高手

Question

剛和男友買了一間280萬的房子，貸款及產權都在他名下，我們想要辦理抵押權設定，也有爬過文，但不是很懂～～所以想要請問高手以下問題
1.雖然爬過文，但還是很不確定，我們所要辦理的是叫”抵押權設定”嗎？
　就是我是這間房子的第二債權人（第一是銀行）是這個意思嗎？
2.若第1個問題沒錯，那我要設定的金額是多少？是我們自己商量好金額就好，　還是有一定的規則？
3.自行去地政辦理的話，需要準備那些文件？

以上是目前遇到的困惑，有請高手回答～～謝謝喲！！　

當初要買房子前，是有說好產權要一人一半的，畢竟頭期款是我出的，但是因為男友工作的關係，所以能貸到較好的利率和成數，故寫在男友的名下，而且當初在貸款時有問過銀行，承辦人員是告知若產權寫二個人的名字，他們銀行會比較不信賴，所以利率及成數無法給予優惠，因為這樣種種的緣故，才將產權都登記在男友名下，但又想有個以防萬一，所以才會想出用抵押設定的方式來做保障！！所以才想請高手針對我提出的問題一一回覆！！謝謝～～
另外想問抵押權設定和限制設定是一樣的嗎？因為爬文時也看過有人用”限制設定”這個字眼

Answer 1

1.是抵押權設定
2.如果是一般銀行設定的話通常設貸款金額的1.2倍，但如果是"私人設定"的話可
以設定任一金額，不過要注意的是你設定金額越高地政機關收的規費越高。
3.自行去地政辦理的話
銀行設定：登記申請書+抵押權設定契約書(銀行有蓋大印的…當然你也要蓋)+
身分證影本+權狀正本
私人設定：登記申請書+抵押權設定契約書(所有權人的印鑑章….你蓋便章即
可)+身分證影本+權狀正本+所有權人的”印鑑證明”


【註】
1.我認為最好的方法是用私人設定
2.可以到這裡下載相關報表http://www.gov.tw/CLASS/BR/0A/0/2000/2400/2420
3.印鑑證明要到戶籍所在地的戶政機關申請
4.設定契約書上債權人寫”權利人”，債務人寫”義務人兼債務人”
5.地政設定規費是設定金額的千分之ㄧ外加書狀費ㄧ張80元（通常都是80-160）
假設設定金額是200萬則規費是2000000*1/1000+80*N=2000+80N
6.如果真的不會的話…地政機關都有服務台可以詢問…這樣可就省了ㄧ筆代書
費（通常都是3500起跳）

Answer 2

設定金額是以你們實際貸款的金額加兩成作為設定金額1.你們辦的是"抵押權設定"沒錯，銀行就是房子抵押的第一順位債權人，你要辦的第二順位設定，也就是二胎，目的是防止你男友擅自把房子過戶或賣掉，所謂第一順位是指如果日後房子貸款沒繳，被查封拍賣時，銀行擁有第一順位求償的權利，就是房子拍賣的金額要先被銀行拿走欠款的部份，剩下的金額才是第二順位債權人的2.假設你們貸款八成，設定金額就是280萬*0.8*1.2=269萬貸七成的設定金額就是280*0,7*1.2=236萬如果是二胎的部份是你們自己協定就可以了，不需要寫太高，30萬就可以了，因為只要妳沒有出具"抵押權塗銷同意書"，那房子是不能賣給別人的3.房子的所有權狀、兩位的身份證、印鑑章還有設定契約書(地政事務所有)，就可以辦了，地政事務所都有服務台，你們可以先打電話去再確認一次，說明你們辦設定的目的，他就會跟你們說明清楚了，因為這還蠻常見的；你說的另一種叫做"限制登記"，功能是一樣的，選一種來辦就可以了，辦好之後由妳來保管"設定契約書"，除非房子有要賣或過戶，不然就先不要寫"抵押權塗銷同意書"，以免被人拿走，就可以辦途銷囉~找代書辦的話大約是1500元~

Answer 3

一般你跟銀行借款、
銀行就會依你貸款金額的1.2被設定抵押權。

通常由銀行(或仲介)代書承辦，
如果你要自辦、一般民眾可以有一次的送件額度，
去地政機關填寫設定書件、帶權狀、身分證、印章辦理。

看你的問題好像是問這房子你也要設定第二順位嗎?
如果你是因為兩人都有出錢、
但現在房子在在妳男友名下，
你想要設定第二順位??

其實保障產權不是這樣辦理，
把所有權人登記2人名下、
才是產權保障。

2006-08-06 13:43:18 補充：
如果你是要保障產權、用第二順位的設定，並不是個好辦法；因為你要提出權利，前面還有ㄧ手~~銀行。現制登記的目的、也不是保障共同持有人。你要保障你和男友共同出資的房地，當然、道德契約、口頭約定是一種方式，但是也是最沒保障的 ㄧ種；以共同持有的方式、還是最具法律效益的。目前銀行倒是不會因此而會有較高利率，有時可能要稍微堅持一下。