空屋的法拍屋會有什麼問題嗎?

Question

我每天都在看司法院的法拍屋

找了三件是空屋的房子

準備帶老婆再看一遍就去法院投標

請教各位大大，空屋的房子應該沒有海蟑螂的問題吧!!

是不是標到，我就可以搬進去住了?

Answer 1

法拍屋空屋有何陷阱?很多第一次上法院標房子的新手，在瀏覽司法院拍賣公告時，特別偏好筆錄是「空屋」的房子，認為比較單純，沒有點交的困擾。　　●空屋陷阱何其多，四種空屋解析殊不知「空屋」的房子，有時會暗藏陷阱，再則空屋競標者多，標到的價錢通常不低；萬一得標後發現並非是空屋，屋主只是不住在那裡，並不是空無一人，甚至房子裡面放滿堆積如山的物品，這種空屋與需要點交處理的房子並無兩樣。 法院拍賣公告筆錄是空屋，但實際上可分成四種情形：　一、「人空屋空」屋主可能跑路了不會回來，屋內空無一物，這是真正的空屋，是最單純的法拍屋。拿到所有權，做好保全程序，即可開鎖交屋。　二、「人空屋不空」屋主雖然不會回來，但屋內留置很多物品，有家電、傢俱、甚至祖先牌位，有時處理上蠻棘手的。　三、「人不空屋空」屋內雖然空無一物，但鄰居稱屋主尚有回來走動，或根本未斷水斷電，可能還會回來跟你討搬遷費呀！　四、「人不空屋不空」壓根不是空屋。 除非是「人空屋空」的空屋，另外三種空屋都是有盲點的空屋；緃使斷水斷電的空屋，確定屋主已跑路了不會回來，但堆積如山的留置物，保證讓您頭痛不已。後續要如何處理呢？　　●留置物清點造冊，無人領取，拍賣承受如果判斷債務人有回來的可能，就得依法院點交程序，在三、四個月時間由法院來現場點交，配合法院安排管區警察、鎖匠開鎖，當場清點屋內留置物。法院在現場清點造冊時，不管耗時多久，都要清點完畢，再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，得標人就得找出場所來保管這些東西。　得標人接著要發存證信函通知對方來領取，如通知不到，或者拒收，拿法院公文到戶政事務所調閱對方戶籍謄本，向法院聲請公示送逹，刊登報紙通知他。　仍然不來領取，就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的，務必要與法官協商，壓低拍賣底價。因為最後還是得標人要把它買下，送人或丟棄，不然要保管到何年何月何日呢？　處理屋內留置物，只是煩瑣，一個過程而已；令人擔心的，是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱，一方面聲稱掉了很多貴重物品，另方面警告得標人擅闖民宅，準備報警處理，没有經驗的得標人可能就要任人宰割了。　　●確定空屋，配合保全程序自行點交有經驗的投資客或代標公司，從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景)，研判債務人是跑路了，確定不會回來，會考慮做好保全程序，自行快速點交，畢竟司法點交程序秏費三～五個月實在太長了。 何謂「保全程序」？找第三人或代標公司出面，把屋內東西清點造冊，最少找兩名證人連同屋內物品拍照存證，相機要有當天日期，並請相館開立收據；然後將留置物運往別處存放，約半年以上時間才可丟棄。　萬一對方回來抗爭、打官司，先跟第三人或代標公司講好，全部推給他們，是他們交屋給您，不是您自己點交的。第三人或代標公司有造冊清單及證人照相佐證，又不是得標當事人，債務人很少會繼續強力抗爭的。　由於對方會回來機會太低，點交又有保全程序，承擔一點小風險是值得的，否則大筆資金多押好幾個月，也是另一種風險！ ●１０４法拍屋處理留置物實況過程以我們公司２０年法拍屋實務經驗，縱使是已無人居住的空屋，我們仍然依客戶意願，是要自行點交，得標後即可搬入使用，或要選擇聲請法院點交均可；不管是自行點交或 交由法院點交，清點造冊後的留置物，本公司皆會開立保管條，並送交本公司貨櫃倉庫存放，若有損壞或丟失概由本公司負全責。 留置物存放半年以上，或者經由法院拍賣承受後，尚可使用之物品交由客戶處理，剩餘廢棄物則送至垃圾場丟棄或放火焚燒。　　█【１０４法拍屋】留置物存放倉庫處（貨櫃屋） 
圖片參考：http://www.104woo.com.tw/others/pic/16woo_003.jpg
　參考網址：www.104woo.com.tw

2006-07-27 21:18:03 補充：
因奇摩網頁版面限制，右邊界一行無法顯示，請直接連結以下網址：
http://www.104woo.com.tw/others/lesson/空屋陷阱.asp

Answer 2

---------------"找了三件是空屋的房子"----------------
所謂"空屋"，只是"形容詞"而已，切莫深信。
法院公告稱"空屋"，只是"債務代理人" 報給法院的訊息。
我的經驗： 某處尚未被公告法拍的查封屋，白天、晚上查訪了數次（白天見到情況：底層鐵捲門銹蹟班班，門口垃圾成堆，樓上窗戶殘缺。夜間10點前無燈光
不像有人居住，直至第一拍流標，第二拍確定後，投標前，再去看一次，看到的情況，真會嚇一跳，門口清理乾淨、窗戶整理好了，並有轎車停駐騎樓下，顯然有人進住，在等拍定人。
----------------空屋的房子應該沒有海蟑螂的問題吧!!---------------------
由以上個人經驗，可知"世事難料" 。
------------------是不是標到，我就可以搬進去住了?------------------------
不要"太"樂觀，還有許多法定程序等你去一一合法處理，才不會了他人的道兒。多充實法拍常識，才能百戰百勝。

Answer 3

你最好看清楚法院的法拍公告內容，看所要拍的房屋是否有點交？
因為空屋並不代表無人居住，也不代表都有點交！
或許剛好住的人出去，你沒碰到。
也有可能屋主要在你拍定完成後，才進行破壞也不一定。

所以法拍房屋最好找有點交的房屋，這樣子你可以行使公權力，請法院、里長、警察人員幫忙，應該會比較好一點。
或者像上面仲介先生小姐所說，找個有法拍經驗的專業人士幫你去法拍房屋，通常他們比較能夠處理搬遷的問題！

Answer 4

空屋最危險
海蟑螂通常都是找空屋下手..你要小心
還有小心...點交.不點交這個問題
建議如果可以找人代標..會避免海蟑螂的問題