房地產土地興建計算式

Question

我是一位房地產新手，對於一塊土地(如住宅區)可蓋幾坪、營造成本、投資報酬率......等，之簡單計算式，但請教公司同仁不是講得不清不楚或是愛講不講，不曉得是太忙亦或是不懂總是搞不清楚，所以上網求助熱心的大大能教教我，在此受小第一謝。

Answer 1

首先
您要先了解您所在的縣市其都市計劃、使用分區等基本法規
像我在台北市，住宅區就有分住一、住二等，商業區也有分商一、商二
每一種使用分區有不同的建蔽率，容積率
ex基地面積100坪，住三，建蔽率45%，容積率225%
那我這塊基地最多就可以蓋225坪 100*225%=225
再加上公共設施30%，可銷售面積就是292.5坪 225*30%+225=292.5
(公共設施比每個案子不同，30%是剛開始跟地主談的常用值)

營造成本就會是建材、設計、發大小包而有所差異
台北市大部分都是以15萬來算

投資報酬率就是總銷減掉總支出也就是毛利
總銷就是銷售坪數*每坪賣多少錢+停車位等
總支出就是土地成本、營造成本、銀行利息等
在除以總支出就是這案子的投資報酬率了

以上，發現用說的比用打字的簡單
請見諒

Answer 2

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Answer 3

基本上「土開」不容易用幾百個字就可以說明清楚！

Answer 4

可建幾坪的算法

地面:
土地面積*容積率*1.5(換公設及附屬建物，產品不同可調整至1.6~1.7)*1.1(建坪換地政產權，有的人用9/8)
地下概算：開挖面積*層數/10坪=車位

營造成本，這個要看實際使用的材料跟建築高度，經驗值常常不準，尤其最近幾年原物料一直波動。

投資報酬率這個不會太複雜吧，總銷-總成本/時間=投資報酬率

當然你的總成本項裡面有很多，這個才是學問。